Apartamento no "Condomínio Stupendo" - Mooca - São Paulo/SP
APARTAMENTO de nº 164, localizado no 16º pavimento da Torre "2" – EDIFÍCIO ELEGANZA, integrante do empreendimento denominado "CONDOMÍNIO STUPENDO", situado à Rua João Antônio de Oliveira, nº 1.228, Bairro Moóca, São Paulo/SP, com área privativa de 121,600 m², área comum de 103,545 m² (já incluídas 02 vagas indeterminadas de garagem), totalizando área total construída de 225,145 m², e fração ideal no terreno de 0,4865%. Imóvel objeto da Matrícula nº 153.052 do 7º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo/SP.
Inscrição Municipal nº 028.058.0159-8.
Obs: Consta a existência da Av. 07 (ARROLAMENTO), e nos termos do edital, competirá ao comprador a adoção das medidas necessárias para o cancelamento deste ônus, inclusive acionando o juízo competente, se necessário.
Obs: Ocupado. Desocupação por conta do adquirente, nos termos do art. 30 da lei 9.514/97.
2° Leilão | Terça-feira, dia 20 de Outubro de 2026 às 14:00 horas | Lance Inicial R$ 1.189.060,51
Dívidas
Informadas no anúncio
O anúncio não menciona dívidas do imóvel.
IPTU na prefeitura
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 5.584,00R$ 5.079/m² × 226 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 4.523,00 a R$ 6.198,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
12 anúncios no prédio (R$ 12.529/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 5.056/m², peso 12) e 20 vendas (área construída) em 2 prédios próximos, até 39 m (R$ 5.357/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 × 0.4865% (fração à venda) · confiança média · à venda 0.4865% do imóvel
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 5.576,00.
O valor atual do leilão (R$ 1.189.060,51) é 21294% desse valor.
Avaliação do leiloeironão informada
Pelo anúncioR$ 6.671,00+19%12 anúncios no prédio pedem R$ 12.529/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 6.186,00+11%Mooca, de 120 a 150 m²: R$ 10.457/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
21/07/2026
APARTAMENTO 164 E VGS
Apartamento(provável retomada pelo banco)
226 m²
R$ 1.506.000,00
R$ 6.664
R$ 1.511.519R$ 6.688/m²
08/07/2022
APARTAMENTO 164 E VGS
Apartamento
226 m²
R$ 1.200.000,00
R$ 5.310
R$ 1.464.648R$ 6.481/m²
Neste prédio
92% da estimativa
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses. Anúncios pedem R$ 12.529/m² (mediana de 12), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Prédios parecidos próximos, até 39 m, área parecida
8% da estimativa
Mediana R$ 5.357/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 2 prédios, metade entre R$ 4.636 e R$ 6.040/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 10.943/m² (mediana de 3).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 1.189.061
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 59.453
ITBI São Paulo (3%)R$ 35.672
Escritura e registro≈ R$ 17.836
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 1.302.021
R$ 10.707/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 1.282
Mediana de 12 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 1.100 a R$ 1.500). Custo mensal até a venda, fora do total.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 5.584−R$ 1.296.437 (-23217%)
AnúnciosR$ 6.671−R$ 1.295.350 (-19418%)
Média do bairro (ZAP)R$ 6.186−R$ 1.295.835 (-20948%)
