Apartamento, 323.58 de área total, 149.77 de área privativa, 0.00 de área do terreno, 2 vaga(s) de garagem. 2 Vagas na Garagem.
Dívidas
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 617.220,00R$ 1.905/m² × 324 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 561.670,00 a R$ 672.770,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 3 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 579.960,00.
O valor atual do leilão (R$ 453.465,58) é 73% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 711.525,82+15%
Pelo anúncioR$ 667.589,00+8%10 anúncios nos prédios parecidos pedem R$ 4.953/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 1.248.641,00+102%Vila Andrade, de 120 a 150 m²: R$ 8.337/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
11/05/2026
APARTAMENTO 11 E 2 BX
Apartamento(provável retomada pelo banco)
324 m²
R$ 11.344,60
R$ 35atípico
R$ 11.496R$ 35/m²
12/12/2023
APARTAMENTO 11 E 2 BX
Apartamento
324 m²
R$ 1.100.000,00
R$ 3.395atípico
R$ 1.257.408R$ 3.881/m²
14/04/2021
APARTAMENTO 11 E 2 BX
Apartamento
324 m²
R$ 437.655,22
R$ 1.351
R$ 564.466R$ 1.742/m²
28/03/2016
APARTAMENTO 11 E 2 BX
Apartamento(outro tipo)
324 m²
R$ 749.119,60
R$ 2.312
R$ 1.077.294R$ 3.325/m²
17/06/2008
APARTAMENTO 11 E 2 BX
Apartamento
324 m²
R$ 265.000,00
R$ 818
R$ 1.152.151R$ 3.556/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 1.905/m² em 3 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 1.857 e R$ 2.112/m². Anúncios pedem R$ 4.232/m² (mediana de 2). Na mesma planta (149,77 m²), 37 vendas saem por R$ 2.351/m² hoje e 1 anúncio pede R$ 4.133/m² (+76%).
Prédios parecidos construídos de 1969 a 1999, até 253 m, área parecida
referência
Mediana R$ 2.210/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 11 prédios, metade entre R$ 1.971 e R$ 2.528/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 4.953/m² (mediana de 10). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 453.466
Comissão do leiloeiro (5%, edital)R$ 22.673
ITBI São Paulo (3%)R$ 13.604
Escritura e registro≈ R$ 6.802
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertoaté R$ 71.153
TotalR$ 496.545
R$ 3.315/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 1.300
Mediana de 2 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 1.300 a R$ 1.300). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 71.153 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 71.153; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 617.220R$ 120.675 (+20%)
Avaliação do leiloeiroR$ 711.526R$ 214.981 (+30%)
AnúnciosR$ 667.589R$ 171.044 (+26%)
Média do bairro (ZAP)R$ 1.248.641R$ 752.096 (+60%)
