Apartamento, 191.13 de área total, 87.42 de área privativa, 0.00 de área do terreno, 3 qto(s), WC, 1 sala(s), cozinha, 2 vaga(s) de garagem. 3 Quartos, 2 Vagas na Garagem, 3 Wc, Sala, Cozinha.
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Valor de mercado estimado
R$ 812.352,00R$ 4.231/m² × 192 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 739.240,00 a R$ 885.464,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 3 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 749.952,00.
O valor atual do leilão (R$ 429.601,03) é 53% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 716.001,73−12%
Pelo anúncioR$ 722.934,00−11%4 anúncios no prédio pedem R$ 9.189/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 641.110,00−21%Jardim Ester Yolanda, de 60 a 90 m²: R$ 7.334/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
06/08/2026
APARTAMENTO 23 E VG
Apartamento(provável retomada pelo banco)
192 m²
R$ 667.339,63
R$ 3.476
R$ 670.792R$ 3.494/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 4.231/m² em 3 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 3.660 e R$ 4.802/m². Anúncios pedem R$ 9.189/m² (mediana de 4). Na mesma planta (87,42 m²), 48 vendas saem por R$ 3.839/m² hoje e 1 anúncio pede R$ 8.621/m² (+125%).
Prédios parecidos construídos de 1998 a 2028, até 794 m, área parecida
referência
Mediana R$ 3.313/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 6 prédios, metade entre R$ 3.077 e R$ 4.352/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 7.209/m² (mediana de 8). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 429.601
Comissão do leiloeiro (5%, edital)R$ 21.480
ITBI São Paulo (3%)R$ 12.888
Escritura e registro≈ R$ 6.444
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 470.413
R$ 5.381/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 1.041
Mediana de 4 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 870 a R$ 1.100). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador
IPTU e tributosComprador
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
