Apartamento, 46.92 de área total, 33.37 de área privativa, 0.00 de área do terreno, 2 qto(s), a.serv, WC, 1 sala(s), cozinha. 2 Quartos, Área de Serviço, Wc, Sala, Cozinha.
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Valor de mercado estimado
R$ 288.507,00R$ 5.963/m² × 48,387 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 233.691,00 a R$ 320.243,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
9 anúncios no prédio (R$ 11.735/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 6.070/m², peso 9) e 20 vendas (área construída) em 3 prédios construídos de 2009 a 2039, até 182 m (R$ 4.997/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 287.829,00.
O valor atual do leilão (R$ 223.060,01) é 77% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 350.000,00+21%
Pelo anúncioR$ 352.446,00+22%9 anúncios no prédio pedem R$ 11.735/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 307.650,00+7%Campos Eliseos, até 60 m²: R$ 9.219/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
90% da estimativa
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses. Anúncios pedem R$ 11.735/m² (mediana de 9), que entram na estimativa no nível do ITBI. Na mesma planta (33,37 m²), 1 venda sai por R$ 8.127/m² hoje e 3 anúncios pedem R$ 11.394/m² (+40%).
Prédios parecidos construídos de 2009 a 2039, até 182 m, área parecida
10% da estimativa
Mediana R$ 4.997/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 3 prédios, metade entre R$ 4.591 e R$ 5.322/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 9.033/m² (mediana de 18).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 223.060
Comissão do leiloeiro (5%, edital)R$ 11.153
ITBI São Paulo (3%)R$ 6.692
Escritura e registro≈ R$ 3.346
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertoaté R$ 35.000
TotalR$ 244.251
R$ 7.319/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 350
Mediana de 7 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 267 a R$ 454). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 35.000 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 35.000; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
