Prédios parecidos construídos de 2005 a 2035, até 76 m, área parecida
referência
Mediana R$ 3.771/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 5 prédios, metade entre R$ 3.387 e R$ 4.513/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 8.333/m² (mediana de 1). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 186.753
Comissão do leiloeiro (5%, edital)R$ 9.338
ITBI São Paulo (3%)R$ 5.603
Escritura e registro≈ R$ 2.801
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertoaté R$ 30.500
TotalR$ 204.494
R$ 3.944/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 452
Mediana de 5 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 300 a R$ 780). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 30.500 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 30.500; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
