Apartamento, 46.89 de área total, 34.17 de área privativa, 0.00 de área do terreno, 2 qto(s), WC, 1 sala(s), cozinha. 2 Quartos, Wc, Sala, Cozinha.
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Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
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Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 262.080,00R$ 5.824/m² × 45 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 243.734,00 a R$ 277.805,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 12 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026 · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 256.905,00.
O valor atual do leilão (R$ 195.937,44) é 75% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 320.000,00+22%
Pelo anúncioR$ 332.709,00+27%10 anúncios no prédio pedem R$ 10.819/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 336.692,00+28%Parque da Vila Prudente, até 60 m²: R$ 9.853/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
14/05/2026
APARTAMENTO 903
Apartamento(provável retomada pelo banco)
45 m²
R$ 283.035,28
R$ 6.290
R$ 286.810R$ 6.374/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 5.824/m² em 12 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 5.330 e R$ 6.359/m². Anúncios pedem R$ 10.819/m² (mediana de 10). Na mesma planta (34,17 m²), 1 venda sai por R$ 6.374/m² hoje e 1 anúncio pede R$ 8.971/m² (+41%).
Prédios parecidos construídos de 2009 a 2039, até 281 m, área parecida
referência
Mediana R$ 6.676/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 4 prédios, metade entre R$ 6.112 e R$ 7.053/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 7.499/m² (mediana de 5). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 195.937
Comissão do leiloeiro (5%, edital)R$ 9.797
ITBI São Paulo (3%)R$ 5.878
Escritura e registro≈ R$ 2.939
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertoaté R$ 32.000
TotalR$ 214.551
R$ 6.279/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 380
Mediana de 9 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 300 a R$ 600). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 32.000 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 32.000; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
