Apartamento, 48.71 de área total, 34.20 de área privativa, 0.00 de área do terreno, 2 qto(s), WC, 1 sala(s), cozinha. 2 Quartos, Wc, Sala, Cozinha.
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Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
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Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 200.067,00R$ 4.083/m² × 49 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 182.061,00 a R$ 218.073,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 3 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 195.020,00.
O valor atual do leilão (R$ 165.322,22) é 83% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 270.000,00+35%
Pelo anúncioR$ 262.535,00+31%5 anúncios no prédio pedem R$ 8.529/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 250.670,00+25%Jardim Miriam, até 60 m²: R$ 7.330/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
11/05/2026
APARTAMENTO 4
Apartamento(provável retomada pelo banco)
49 m²
R$ 240.387,27
R$ 4.906
R$ 243.594R$ 4.971/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 4.083/m² em 3 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 3.727 e R$ 4.937/m². Anúncios pedem R$ 8.529/m² (mediana de 5). Na mesma planta (34,2 m²), 5 vendas saem por R$ 5.365/m² hoje e 2 anúncios pedem R$ 9.412/m² (+75%).
Prédios parecidos construídos de 2008 a 2038, até 772 m, área parecida
referência
Mediana R$ 4.688/m² nas 15 vendas mais próximas (24 meses) em 3 prédios, metade entre R$ 3.318 e R$ 5.362/m². O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 165.322
Comissão do leiloeiro (5%, edital)R$ 8.266
ITBI São Paulo (3%)R$ 4.960
Escritura e registro≈ R$ 2.480
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertoaté R$ 27.000
TotalR$ 181.028
R$ 5.293/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 383
Mediana de 4 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 325 a R$ 470). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 27.000 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 27.000; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
