Endereço Completo
Avenida Jose Galante, 498, Apto 71, 06 Vagas De Garagem, Vila D'Este, Vila Suzana, São Paulo, SP, 05642001
Características do Imóvel:
Descrição: Apartamento, Padrão, Ocupado, 6 vaga(s) de garagem. Área(s): 393,77 m² de área privativa, 405,35 m² de área comum. Matrícula(s): 109.455. Cartório: 18 CRI DE SAO PAULO. Inscrição da Prefeitura: VIDE INSCRICAO IMOBILIARIA.
Tipo do Imóvel: Apartamento
Status da Ocupação: Ocupado
Aceita Visitação: Não
Dossiê: 02.17389
Área Privativa: 393.77 m²
Área Comum: 405.35 m²
Composição Interna/Vaga: Vagas de garagem: 6
Matrícula: 109.455
Cartório de Registro: 18 CRI DE SAO PAULO
Inscrição na Prefeitura: VIDE INSCRICAO IMOBILIARIA
Condomínio: $3,924.67
Valor Avaliado: $2,149,000.00
Considerações Importantes
a. OCUPADO b. FICARÃO A CARGO DO ARREMATANTE: TODAS AS PROVIDÊNCIAS, RISCOS, CUSTAS E DESPESAS NECESSÁRIAS À DESOCUPAÇÃO CONFORME CLAUSULA 4.12. DO EDITAL, c. OS DÉBITOS DE IPTU E CONDOMÍNIO SERÃO QUITADOS PELO VENDEDOR ATÉ A DATA DO LEILÃO.
Condições de Pagamento
À vista ou Financiamento em até 420 meses.
Vendedor pagaOS DÉBITOS DE IPTU E CONDOMÍNIO SERÃO QUITADOS PELO VENDEDOR ATÉ A DATA DO LEILÃO.
IPTU na prefeitura
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 1.315.300,00R$ 1.644/m² × 800 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 1.131.158,00 a R$ 1.446.830,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
1 venda no prédio (R$ 827/m², peso 1), 8 anúncios no prédio (R$ 4.436/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 1.637/m², peso 8) e 20 vendas (área construída) em 6 prédios construídos de 1976 a 2006, até 495 m (R$ 2.515/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 1.307.140,00.
O valor atual do leilão (R$ 1.719.200,00) é 131% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 2.149.000,00+63%
Pelo anúncioR$ 1.571.758,00+19%8 anúncios no prédio pedem R$ 4.435/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 2.387.782,00+82%Vila Suzana, acima de 200 m²: R$ 6.064/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
16/07/2019
APARTAMENTO 71 E 6VGS
Apartamento(provável retomada pelo banco)
800 m²
R$ 1.307.000,00
R$ 1.634atípico
R$ 1.778.391R$ 2.223/m²
20/12/2016
APARTAMENTO 71 E 6VGS
Apartamento
800 m²
R$ 1.893.266,00
R$ 2.367atípico
R$ 2.701.221R$ 3.377/m²
06/07/2015
APARTAMENTO 71 E 6VGS
Apartamento(outro tipo)
800 m²
R$ 1.000.000,00
R$ 1.250atípico
R$ 1.435.427R$ 1.794/m²
Neste prédio
90% da estimativa
Mediana R$ 827/m² em 1 venda de área parecida (36 meses), metade entre R$ 827 e R$ 827/m². Anúncios pedem R$ 4.436/m² (mediana de 8), que entram na estimativa no nível do ITBI. Na mesma planta (393,77 m²), 16 vendas saem por R$ 1.750/m² hoje e 8 anúncios pedem R$ 4.436/m² (+153%).
Prédios parecidos construídos de 1976 a 2006, até 495 m, área parecida
10% da estimativa
Mediana R$ 2.515/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 6 prédios, metade entre R$ 1.792 e R$ 5.192/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 9.135/m² (mediana de 9).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 1.719.200
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 85.960
ITBI São Paulo (3%)R$ 51.576
Escritura e registro≈ R$ 25.788
IPTU em abertopago pelo vendedor
Condomínio em abertopago pelo vendedor
TotalR$ 1.882.524
R$ 4.781/m² · sem desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 5.990
Mediana de 8 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 3.796 a R$ 7.300). Custo mensal até a venda, fora do total.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 1.315.300−R$ 567.224 (-43%)
Avaliação do leiloeiroR$ 2.149.000R$ 266.476 (+12%)
AnúnciosR$ 1.571.758−R$ 310.766 (-20%)
Média do bairro (ZAP)R$ 2.387.782R$ 505.258 (+21%)
