Imóvel de matrícula nº MATRÍCULA 91.789, do 3º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo/SP. CONTRIBUINTE Nº 071.522.0132-3. DESCRIÇÃO: O APARTAMENTO DUPLEX SOB N° 82, localizado no 8º andar e cobertura do “EDIFÍCIO
RESIDENCIAL ITAMARACÁ“, situado à rua Antônio Inácio de Mendonça, nº 263, esquina com a rua Augusta Hernandes, no Jardim Myrtilla, Bairro do Mandaqui, no 8º Subdistrito Santana, contendo área real privativa de 166,00m2, área real comum de divisão não proporcional (duas vagas nºs 45 e 46 e o armário nº 23,todos do 1º subsolo) de 24,00m2, área real comum de divisão proporcional de 91,8088m2, com a área total de 281,8088m2, correspondendo-lhe a fração ideal de terreno de0,04922 ou 4,922%.
Ônus: OBSERVAÇÕES: 1) HÁ INDISPONIBILIDADES; 2) HÁ DÉBITO DE CONDOMÍNIO, no importe de R$ 488.887,80, atualizado até 17/12/2025 (#id:425b4eb); 3) Há promessa de venda, conforme R.3 da matrícula; 4) Há débitos fiscais R$ 102.687,51(#id:660cadb).
Local Depositado: Rua Antônio Inácio de Mendonça, 263 - Jardim Myrtilla - Santana -
São Paulo/SP
Dívidas
Informadas no anúncio
CondomínioR$ 488.888em 17/12/2025
Anúncio não diz quem pagaHÁ DÉBITO DE CONDOMÍNIO, no importe de R$ 488.887,80, atualizado até 17/12/2025
TributosR$ 102.688
Anúncio não diz quem pagaHá débitos fiscais R$ 102.687,51
IPTU na prefeitura
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Mercado
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Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 693.938,00R$ 2.883/m² × 240,7 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 631.484,00 a R$ 756.392,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 4 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 686.717,00.
O valor atual do leilão (R$ 600.000,00) é 86% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 1.000.000,00+44%
Pelo anúnciopoucos anúncios comparáveis
Média do bairro no ZAPsem dados do bairro
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 2.883/m² em 4 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 2.846 e R$ 2.967/m².
Prédios parecidos construídos de 1977 a 2007, até 293 m, área parecida
referência
Mediana R$ 3.876/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 3 prédios, metade entre R$ 2.520 e R$ 4.830/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 9.141/m² (mediana de 3). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 600.000
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 30.000
ITBI São Paulo (3%)R$ 18.000
Escritura e registro≈ R$ 9.000
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em aberto (anúncio)R$ 488.888
O anúncio não diz quem paga; somado ao total por precaução.
Tributos (anúncio)R$ 102.688
O anúncio não diz quem paga; somado ao total por precaução.
TotalR$ 1.248.575
R$ 7.522/m² · sem IPTU, desocupação
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 693.938−R$ 554.637 (-80%)
Avaliação do leiloeiroR$ 1.000.000−R$ 248.575 (-25%)
