APARTAMENTO 304, do Cond. Ed. Guadalupe, à rua José de Alencar, 186, c/ área total de 71,13m² e priv. de 53,52m², no 3º pav. ou 2º andar, de fundos à direita de quem olha da rua. Quarteirão: Ruas José de Alencar, Costa, Grão Pará e Av. Praia de Belas, tudo conforme matrícula 39.031 do R.I. da 5ª Z de P.A. Avaliação R$290.257,73.
6ª Vara Cível do Foro Central da Comarca de Porto Alegre
Exequente
Condomínio Edifício Guadalupe
Executado
Ivandio Pereira Lourenço de Lima
venderá nos dias e horas acima, o bem penhorado no processo n° 50482683520238210001
Dívidas
Informadas no anúncio
O anúncio não menciona dívidas do imóvel.
IPTU na prefeitura
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
A matrícula não está disponível: o leiloeiro não publicou o documento neste anúncio, então não dá para analisá-la aqui. Ela é a nº 39.031 e pode ser pedida ao cartório de registro de imóveis.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 241.257,00R$ 4.508/m² × 53,52 m²
Faixa provável: R$ 195.418,00 a R$ 267.795,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
1 anúncio no prédio (R$ 4.717/m² pedidos × 0,80, como os anúncios se comparam ao ITBI em Porto Alegre: R$ 3.774/m², peso 1) e 20 vendas em 10 prédios construídos de 1964 a 1994, até 419 m (R$ 5.242/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap Porto Alegre até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 237.110,00.
O valor atual do leilão (R$ 145.128,86) é 60% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 290.257,73+20%
Pelo anúncioR$ 240.840,00±0%9 anúncios nos prédios parecidos pedem R$ 5.000/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 459.274,00+90%Menino Deus, até 60 m²: R$ 8.581/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
50% da estimativa
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses. Anúncios pedem R$ 4.717/m² (mediana de 1), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Prédios parecidos construídos de 1964 a 1994, até 419 m, área parecida
50% da estimativa
Mediana R$ 5.242/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 10 prédios, metade entre R$ 4.227 e R$ 5.560/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 5.000/m² (mediana de 9).
Vendas: Prefeitura de Porto Alegre, dados abertos do ITBI. Em Porto Alegre o valor é a base de cálculo do ITBI (o maior entre o preço declarado e a avaliação da prefeitura), não o preço de venda. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap Porto Alegre; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 145.129
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 7.256
ITBI Porto Alegre (3%)R$ 4.354
Escritura e registro≈ R$ 2.177
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 158.916
R$ 2.969/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 352
Pelo único anúncio deste prédio no ZAP de tamanho parecido que informa o condomínio. Custo mensal até a venda, fora do total.
