Apartamento nº 104 do Edifício São Carlos, localizado no térreo, situado na Rua São Carlos nº 205, Bairro Floresta, Porto Alegre/RS, com área real privativa de 41,72 m², área real global de 49,05 m², correspondendo-lhe a fração ideal de 0,016506 no condomínio e no terreno. Imóvel objeto da matrícula nº 11.510 do Livro nº 2 - Registro Geral do Ofício do Registro de Imóveis da 1ª Zona da Comarca de Porto Alegre/RS. Proprietários: Décio Selaimen e Izabel Diglio Selaimen.
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Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
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Valor de mercado estimado
R$ 224.032,00R$ 5.370/m² × 41,72 m²
Faixa provável: R$ 181.466,00 a R$ 248.676,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
1 anúncio no prédio (R$ 4.976/m² pedidos × 0,80, como os anúncios se comparam ao ITBI em Porto Alegre: R$ 3.981/m², peso 1) e 20 vendas em 12 prédios construídos de 1971 a 2001, até 321 m (R$ 6.759/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap Porto Alegre até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 222.217,00.
O valor atual do leilão (R$ 55.000,00) é 25% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 110.000,00−51%
Pelo anúnciopoucos anúncios comparáveis
Média do bairro no ZAPR$ 460.507,00+106%Floresta, até 60 m²: R$ 11.038/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
50% da estimativa
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses. Anúncios pedem R$ 4.976/m² (mediana de 1), que entram na estimativa no nível do ITBI. Na mesma planta (41,72 m²), 1 venda sai por R$ 2.459/m² hoje e 1 anúncio pede R$ 4.976/m² (+102%).
Vendas: Prefeitura de Porto Alegre, dados abertos do ITBI. Em Porto Alegre o valor é a base de cálculo do ITBI (o maior entre o preço declarado e a avaliação da prefeitura), não o preço de venda. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap Porto Alegre; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 55.000
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 2.750
ITBI Porto Alegre (3%)R$ 1.650
Escritura e registro≈ R$ 825
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 60.225
R$ 1.444/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 125
Pelo único anúncio deste prédio no ZAP de tamanho parecido que informa o condomínio. Custo mensal até a venda, fora do total.
