Apartamento nº 1.312 c/ área total de 99,22m² (área privativa de 61,82m² e área comum de 37,36m²), Tipo A, do Bloco B, localizado no 13° pav., Edifício Multifamiliar, denominado Residencial Ilha de Vera Cruz, à Avenida General Osório de Paiva, nº 857, Parangaba, Fortaleza/CE. 6º CRI local sob nº 11.849. (Proc. 0000811-81.2021.5.07.0008)
(O IMÓVEL PODE SER PARCELADO COM 25% DE ENTRADA E O RESTANTE EM ATÉ 30 MESES)
OBS: DÉBITOS CONDOMINIAIS ATÉ 05/09/2026 DE VALOR R$ 96.499,5 (NOVENTA E SEIS MIL, QUATROCENTOS E NOVENTA E NOVE REAIS E TRINTA E CINCO CENTAVOS CENTAVOS).
Observação: Eventual lance do Usuário "Proposta Externa" servirá para divulgar proposta recebida por outro Leiloeiro Oficial, dando início ao prazo para que interessados apresentem ofertas superiores.
ATENÇÃO:No cotejamento entre a proposta à vista e parcelada, essa deverá ser no mínimo de 20% superior àquela e contemplar, no máximo, o parcelamento com entrada e 10 prestações, sob pena de ser considerada mais vantajosa a proposta à vista.
Anúncio não diz quem pagaOBS: DÉBITOS CONDOMINIAIS ATÉ 05/09/2026 DE VALOR R$ 96.499,5 (NOVENTA E SEIS MIL, QUATROCENTOS E NOVENTA E NOVE REAIS E TRINTA E CINCO CENTAVOS CENTAVOS).
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Valor de mercado estimado
R$ 254.627,00R$ 2.783/m² × 91,494 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 236.803,00 a R$ 269.905,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 18 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap Fortaleza até 08/2026 · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 227.087,00.
O valor atual do leilão (R$ 125.000,00) é 49% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 250.000,00−2%
Pelo anúncioR$ 296.736,00+17%3 anúncios no prédio pedem R$ 5.333/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 374.750,00+47%Parangaba, de 60 a 90 m²: R$ 6.062/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 2.783/m² em 18 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 2.633 e R$ 2.914/m². Anúncios pedem R$ 5.333/m² (mediana de 3).
Prédios parecidos construídos de 1985 a 2015, até 732 m, área parecida
referência
Mediana R$ 2.770/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 4 prédios, metade entre R$ 2.526 e R$ 2.930/m². O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em Fortaleza o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de Fortaleza, transações imobiliárias com ITBI. Em Fortaleza o valor é a base de cálculo do ITBI, não o preço de venda. A prefeitura atualiza o arquivo raramente: a última versão vai até fevereiro de 2026. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap Fortaleza; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 125.000
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 6.250
ITBI (estimado em 3%)R$ 3.750
Escritura e registro≈ R$ 1.875
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em aberto (anúncio)R$ 96.499
O anúncio não diz quem paga; somado ao total por precaução.
TotalR$ 233.374
R$ 3.775/m² · sem IPTU, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 575
Mediana de 2 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 570 a R$ 580). Custo mensal até a venda, fora do total.