Apartamento nº 95 e um depósito c/ área total de 124,683m² (área privativa 57,403m² e área comum de 67,280m²), 9º pav., do Condomínio Brookfield Home Design Ibirapuera, c/ direito à guarda de 01 automóvel na garagem, situado na Rua Said Aiach, nº 191, esquina da Rua Carlos Steinen, Paraíso, São Paulo/SP. Inscrição Municipal nº 037.088.0090-7 e CRI local sob nº 118.606. (Proc. 0100486-65.2022.5.01.0261).
(O IMÓVEL PODE SER PARCELADO COM 25% DE ENTRADA E O RESTANTE EM ATÉ 30 MESES)
Obs.: Apartamento ocupado.
LEILÃO DA JUSTIÇA DO TRABALHO DE SÃO GONÇALO/RJ - 1ª VARA
Dívidas
Informadas no anúncio
O anúncio não menciona dívidas do imóvel.
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 935.500,00R$ 7.484/m² × 125 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 870.015,00 a R$ 991.630,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 5 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 907.250,00.
O valor atual do leilão (R$ 555.000,00) é 59% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 1.110.000,00+19%
Pelo anúncioR$ 990.908,00+6%7 anúncios no prédio pedem R$ 19.180/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 1.129.801,00+21%Paraíso, até 60 m²: R$ 19.682/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
24/09/2019
APARTAMENTO 95 E 1VG
Apartamento
125 m²
R$ 757.598,74
R$ 6.061
R$ 1.029.387R$ 8.235/m²
09/09/2016
APARTAMENTO 95 E 1VG
Apartamento
125 m²
R$ 708.183,23
R$ 5.665
R$ 1.013.760R$ 8.109/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 7.484/m² em 5 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 7.333 e R$ 7.592/m². Anúncios pedem R$ 19.180/m² (mediana de 7). Na mesma planta (57,403 m²), 50 vendas saem por R$ 7.343/m² hoje e 3 anúncios pedem R$ 22.456/m² (+206%).
Prédios parecidos construídos de 1999 a 2029, até 337 m, área parecida
referência
Mediana R$ 9.143/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 3 prédios, metade entre R$ 8.535 e R$ 13.027/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 23.788/m² (mediana de 2). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 555.000
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 27.750
ITBI São Paulo (3%)R$ 16.650
Escritura e registro≈ R$ 8.325
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 607.725
R$ 10.587/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 1.200
Mediana de 7 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 945 a R$ 1.400). Custo mensal até a venda, fora do total.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 935.500R$ 327.775 (+35%)
Avaliação do leiloeiroR$ 1.110.000R$ 502.275 (+45%)
AnúnciosR$ 990.908R$ 383.183 (+39%)
Média do bairro (ZAP)R$ 1.129.801R$ 522.076 (+46%)
