Escritório nº 81 com área total construída de 316,081m² (154,11m² de área útil e 80,40m² de garagem), 8º andar do Edifício City Salem, Rua Alcides Lourenço da Rocha, nº. 167, Brooklin Paulista Novo, 30º Subdistrito Ibirapuera, São Paulo/SP, Contribuinte nº. 085.497.0088-6, 15º CRI 172.740. Direito à guarda de 3 veículos e participação em 4 vagas para visitantes. (Proc. 0006321-13.2008.4.02.5001)
(O IMÓVEL PODE SER PARCELADO COM 25% DE ENTRADA E O RESTANTE EM ATÉ 30 MESES)
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos as 2 matrículas do lote e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 1.284.224,00R$ 5.747/m² × 223,46 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 1.040.221,00 a R$ 1.425.489,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
6 anúncios no prédio (R$ 12.012/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 6.213/m², peso 6) e 20 vendas (área construída) em 15 prédios construídos de 1975 a 2005, até 747 m (R$ 2.952/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 1.282.181,00.
O valor atual do leilão (R$ 1.011.000,00) é 79% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 2.022.000,00+57%
Pelo anúncioR$ 1.665.967,00+30%6 anúncios no prédio pedem R$ 12.011/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPsem dados do bairro
Neste prédio
86% da estimativa
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses. Anúncios pedem R$ 12.012/m² (mediana de 6), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Prédios parecidos construídos de 1975 a 2005, até 747 m, área parecida
14% da estimativa
Mediana R$ 2.952/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 15 prédios, metade entre R$ 2.190 e R$ 4.058/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 9.323/m² (mediana de 5).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 1.011.000
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 50.550
ITBI São Paulo (3%)R$ 30.330
Escritura e registro≈ R$ 15.165
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 1.107.045
R$ 7.183/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 2.912
Mediana de 6 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 2.502 a R$ 3.300). Custo mensal até a venda, fora do total.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 1.284.224R$ 177.179 (+14%)
Avaliação do leiloeiroR$ 2.022.000R$ 914.955 (+45%)
