LOTE 018 – 10:28H) (Proc. 1001778-71.2023.5.02.0043 - 43ª VT São Paulo/SP)
IMÓVEL DE MATRÍCULA 205.561 DO 15º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE SÃO PAULO/SP. CONTRIBUINTE Nºs: 068.016.0085-0, 068.016.0084-2 e 068.016.0119-9.
DESCRIÇÃO: Apartamento-tipo "A" n° 22, localizado no 2°andar do condomínio denominado Residencial London Quality, situado na Rua Henrique Bráglia, n° 551, no 22° Subdistrito, Tucuruvi, com a área privativa coberta de 85,280m²., a área comum coberta de 50,637m²., total coberta de 135,917m²., a área comum descoberta de 15,057m²., a área total coberta + descoberta de 150,974m², equivalente a uma fração ideal de 1,0202% no terreno e nas partes de propriedade e uso comum do condomínio e coeficiente de proporcionalidade de 0,010202; com direito de estacionar 02 (dois) veículos de passeio ou utilitário em 02 (duas) vagas individuais e indeterminadas, localizadas nos subsolos e sujeitas ao auxílio de manobrista. OBSERVAÇÕES: 1) HÁ AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. 2) HÁ INDISPONIBILIDADES. 3) HÁ MORADOR. 4) Conforme despacho do Juízo da Execução (Id. 18031dc): "Ainda, determino que eventuais débitos fiscais e condominiais sejam de responsabilidade do arrematante (...)". 5) Eventuais despesas cartorárias decorrentes do registro da arrematação, inclusive a baixa de eventuais gravames (cancelamento de penhoras e/ou indisponibilidades), poderão ficar a cargo do arrematante, na forma do art. 320-G do Provimento CNJ n° 149/2023, ressalvada eventual decisão do Juízo da Execução em sentido contrário, na forma do art. 320-C do Provimento CNJ n° 149/2023. VALOR TOTAL DA AVALIAÇÃO: R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais).
Local dos bens: Rua Henrique Bráglia, n° 551, apto 22 A, Vila Dom Pedro II, São Paulo/SP
EXEQUENTE: FRANCISCO ANTONIO SILVA DE LIMA
EXECUTADO(A)(S): MIRMAN EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES LTDA.
Comprador pagaAinda, determino que eventuais débitos fiscais e condominiais sejam de responsabilidade do arrematante (...)
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Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 7.612,00R$ 6.034/m² × 123,656 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 7.079,00 a R$ 8.069,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 5 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 × 1.0202% (fração à venda) · confiança alta · à venda 1.0202% do imóvel
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 7.313,00.
O valor atual do leilão (R$ 400.000,00) é 5255% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 500.000,00+6469%
Pelo anúncioR$ 8.377,00+10%5 anúncios no prédio pedem R$ 10.698/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 8.016,00+5%Vila Dom Pedro II, de 60 a 90 m²: R$ 9.214/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 6.034/m² em 5 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 5.883 e R$ 6.749/m². Anúncios pedem R$ 10.698/m² (mediana de 5).
Prédios parecidos construídos de 1995 a 2025, até 211 m, área parecida
referência
Mediana R$ 4.249/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 6 prédios, metade entre R$ 3.980 e R$ 4.764/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 9.879/m² (mediana de 4). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 400.000
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 20.000
ITBI São Paulo (3%)R$ 12.000
Escritura e registro≈ R$ 6.000
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 438.000
R$ 5.136/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 780
Mediana de 5 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 779 a R$ 860). Custo mensal até a venda, fora do total.