DIREITOS SOBRE O IMÓVEL DA MATRÍCULA Nº 208.082 DO 6º CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE SÃO PAULO/SP - IMÓVEL: O apartamento nº 301, tipo 2 - 1D, em construção (já concluído conforme AV-4), localizado no 3º pavimento-tipo do empreendimento denominado “Condomínio Rennova Cambuci”, situado na Avenida do Estado, nº 5.814, no 12º Subdistrito-Cambuci, em zona de uso ZEIS-3/C029, categoria de uso H.I.S. (Conjunto Habitacional de Interesse Social), com a área privativa de 33,170m2, a área comum não proporcional de 0,00m2, a área de uso comum de 14,056m2, a área total construída de 47,226m2 e a fração ideal no terreno de 0,49361%. Consta no R-3 e R-5 desta matrícula que o imóvel foi alienado fiduciariamente à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF. Consta na Av.6 desta matrícula a penhora exequenda dos direitos sobre o imóvel desta matrícula, sendo nomeados depositários os executados.
Contribuinte nº 035.001.0049-1 (em área maior - conf. AV-4). Consta no site da Prefeitura de São Paulo/SP que não há débitos inscritos para o contribuinte informado (18/08/2026).
Consta as fls. 527 dos autos o saldo devedor da garantia fiduciária no valor de R$ 104.812,09 (20/05/2025).
Débito desta ação no valor de R$ 70.991,75 (agosto/2026).
Saldo da alienação fiduciáriaR$ 104.812em 20/05/2025
Anúncio não diz quem pagaConsta as fls. 527 dos autos o saldo devedor da garantia fiduciária no valor de R$ 104.812,09 (20/05/2025).
CondomínioR$ 70.992em 08/2026
Anúncio não diz quem pagaDébito desta ação no valor de R$ 70.991,75 (agosto/2026).
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Mercado
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Análise da matrícula
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Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 1.146,00R$ 4.827/m² × 48,097 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 1.066,00 a R$ 1.215,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 6 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 × 0.49361% (fração à venda) · confiança alta · à venda 0.49361% do imóvel
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 1.110,00.
O valor atual do leilão (R$ 217.696,12) é 18996% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 362.826,87+31560%
Pelo anúncioR$ 1.099,00−4%18 anúncios no prédio pedem R$ 7.457/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 1.456,00+27%Cambuci, até 60 m²: R$ 8.890/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 4.827/m² em 6 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 4.325 e R$ 4.880/m². Anúncios pedem R$ 7.458/m² (mediana de 18). Na mesma planta (33,17 m²), 48 vendas saem por R$ 5.144/m² hoje e 5 anúncios pedem R$ 7.879/m² (+53%).
Prédios parecidos construídos de 1998 a 2028, até 389 m, área parecida
referência
Mediana R$ 5.101/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 3 prédios, metade entre R$ 4.376 e R$ 5.869/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 8.579/m² (mediana de 29). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 217.696
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 10.885
ITBI São Paulo (3%)R$ 6.531
Escritura e registro≈ R$ 3.265
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em aberto (anúncio)R$ 70.992
O anúncio não diz quem paga; somado ao total por precaução.
TotalR$ 309.369
R$ 9.327/m² · sem IPTU, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 365
Mediana de 18 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 217 a R$ 570). Custo mensal até a venda, fora do total.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 1.146−R$ 308.223 (-26896%)
Avaliação do leiloeiroR$ 362.827R$ 53.458 (+15%)
AnúnciosR$ 1.099−R$ 308.270 (-28050%)
Média do bairro (ZAP)R$ 1.456−R$ 307.913 (-21148%)
