MATRÍCULA Nº 56.037 DO 2º CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SÃO PAULO/SP - IMÓVEL: Apartamento número 121, localizado no 12º andar ou 13º pavimento do Bloco "A" do "Edifício Locarno", situado na avenida Higienópolis nº 360, no 11º Subdistrito - Santa Cecília, contendo a área útil de 180,14m2., 20,29m2. correspondem à garagem e mais a quota parte ideal nas áreas de uso comum de 26,21m2., somando a área construída total de 226,64m2. e participa no terreno com 34,280m2., ou seja 0,9097%. Consta na Av.10 desta matrícula a penhora exequenda do imóvel desta matrícula, sendo nomeado depositário o executado.
Contribuinte nº 007.043.0221-7. Consta no site da Prefeitura de São Paulo/SP débitos inscritos na Dívida Ativa no valor de R$ 178.095,04 e débitos de IPTU para o exercício atual no valor de R$ 6.174,44 (10/09/2026).
Débito desta ação no valor de R$ 108.307,91 (agosto/2026).
Anúncio não diz quem pagaConsta no site da Prefeitura de São Paulo/SP débitos inscritos na Dívida Ativa no valor de R$ 178.095,04 e débitos de IPTU para o exercício atual no valor de R$ 6.174,44 (10/09/2026).
IPTUR$ 6.174em 10/09/2026
Anúncio não diz quem pagaConsta no site da Prefeitura de São Paulo/SP débitos inscritos na Dívida Ativa no valor de R$ 178.095,04 e débitos de IPTU para o exercício atual no valor de R$ 6.174,44 (10/09/2026).
Débito da açãoR$ 108.308em 08/2026
Anúncio não diz quem pagaDébito desta ação no valor de R$ 108.307,91 (agosto/2026).
IPTU na prefeitura
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
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Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 2.105.891,00R$ 8.062/m² × 261,203 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 1.811.066,00 a R$ 2.316.480,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
2 vendas no prédio (R$ 8.850/m², peso 2), 1 anúncio no prédio (R$ 13.056/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 6.753/m², peso 1) e 20 vendas (área construída) em 13 prédios construídos de 1947 a 1977, até 160 m (R$ 7.796/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 2.076.375,00.
O valor atual do leilão (R$ 904.058,90) é 43% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 1.808.117,78−14%
Pelo anúncioR$ 1.844.882,00−12%13 anúncios nos prédios parecidos pedem R$ 11.379/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 2.559.991,00+22%Higienópolis, de 175 a 200 m²: R$ 14.211/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
75% da estimativa
Mediana R$ 8.850/m² em 2 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 8.748 e R$ 8.952/m². Anúncios pedem R$ 13.056/m² (mediana de 1), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Prédios parecidos construídos de 1947 a 1977, até 160 m, área parecida
25% da estimativa
Mediana R$ 7.796/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 13 prédios, metade entre R$ 6.575 e R$ 9.705/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 11.379/m² (mediana de 13).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 904.059
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 45.203
ITBI São Paulo (3%)R$ 27.122
Escritura e registro≈ R$ 13.561
IPTU em aberto (anúncio)R$ 6.174
O anúncio não diz quem paga; somado ao total por precaução.
Condomínio em abertonão informado
Tributos (anúncio)R$ 178.095
O anúncio não diz quem paga; somado ao total por precaução.
TotalR$ 1.174.214
R$ 6.518/m² · sem condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 2.700
Pelo único anúncio deste prédio no ZAP de tamanho parecido que informa o condomínio. Custo mensal até a venda, fora do total.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 2.105.891R$ 931.677 (+44%)
Avaliação do leiloeiroR$ 1.808.118R$ 633.904 (+35%)
AnúnciosR$ 1.844.882R$ 670.668 (+36%)
Média do bairro (ZAP)R$ 2.559.991R$ 1.385.777 (+54%)
