LOTE 02: MATRÍCULA Nº 272.190 DO 11º CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SÃO PAULO/SP - IMÓVEL: APARTAMENTO nº 1502, localizado nº 15º andar do "EDIFÍCIO JARDIN DE GIVERNY", situado à Rua Nelson Gama de Oliveira, nº 57, e Ruas José Ramon Urtiza, Delegado Moraes Novaes e Olavo Leite, na Vila Andrade, 29º Subdistrito Santo Amaro, com a área privativa real de 238,36m2, mais a área privativa real de 39,60m2, correspondente às vagas de garagem nºs 22, 24, 25 e 26, localizadas no 1º subsolo, e a área de uso comum real de 148,04m2, na qual já se acha incluída a área referente a 01 depósito indeterminado, localizado nos 1º e 2º subsolos, perfazendo a área total real de 426,00m2, correspondendo-lhe uma fração ideal de 0,02815 no terreno condominial. Consta no Av.18 desta matrícula a penhora exequenda do imóvel desta matrícula, sendo nomeado depositário o executado.
Contribuinte nº 169.229.0043-9 (Conf.Av.05) Consta no site da Prefeitura de São Paulo/SP que não há débitos inscritos na Dívida Ativa e débitos de IPTU para o exercício atual no valor de R$ 2.076,14 (11/09/2026).
Débito desta ação no Evento 299 no valor de R$ 32.355.994,18 (fevereiro/2026).
Anúncio não diz quem pagaConsta no site da Prefeitura de São Paulo/SP que não há débitos inscritos na Dívida Ativa e débitos de IPTU para o exercício atual no valor de R$ 2.076,14 (11/09/2026).
Débito da açãoR$ 32.355.994em 02/2026
Anúncio não diz quem pagaDébito desta ação no Evento 299 no valor de R$ 32.355.994,18 (fevereiro/2026).
IPTU na prefeitura
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 1.251.634,00R$ 2.938/m² × 426 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 1.076.405,00 a R$ 1.376.797,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
2 vendas no prédio (R$ 2.798/m², peso 2), 5 anúncios no prédio (R$ 6.134/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 3.002/m², peso 5) e 20 vendas (área construída) em 7 prédios construídos de 1980 a 2010, até 249 m (R$ 2.900/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 1.233.955,00.
O valor atual do leilão (R$ 936.885,47) é 75% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 1.561.475,78+25%
Pelo anúncioR$ 1.534.619,00+23%5 anúncios no prédio pedem R$ 6.134/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 1.963.193,00+57%Vila Andrade, acima de 200 m²: R$ 7.063/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
23/04/2009
APARTAMENTO 1502
Apartamento
426 m²
R$ 638.000,00
R$ 1.498atípico
R$ 2.395.570R$ 5.625/m²
Neste prédio
88% da estimativa
Mediana R$ 2.798/m² em 2 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 2.797 e R$ 2.799/m². Anúncios pedem R$ 6.134/m² (mediana de 5), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Prédios parecidos construídos de 1980 a 2010, até 249 m, área parecida
13% da estimativa
Mediana R$ 2.900/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 7 prédios, metade entre R$ 2.167 e R$ 4.881/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 10.301/m² (mediana de 16).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 936.885
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 46.844
ITBI São Paulo (3%)R$ 28.107
Escritura e registro≈ R$ 14.053
IPTU em aberto (anúncio)R$ 2.076
O anúncio não diz quem paga; somado ao total por precaução.
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 1.027.966
R$ 3.698/m² · sem condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 3.554
Mediana de 5 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 3.000 a R$ 3.800). Custo mensal até a venda, fora do total.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 1.251.634R$ 223.668 (+18%)
Avaliação do leiloeiroR$ 1.561.476R$ 533.510 (+34%)
AnúnciosR$ 1.534.619R$ 506.653 (+33%)
Média do bairro (ZAP)R$ 1.963.193R$ 935.227 (+48%)
