DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE O IMÓVEL DA MATRÍCULA Nº 93.062 DO 1º CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SÃO PAULO/SP - IMÓVEL: Apartamento nº42 (quarenta e dois), localizado no 4º andar ou 9° pavimento do "EDIFÍCIO CLASSIQUE KLABIN II", Bloco B, integrante do "CONDOMÍNIO CLASSIQUE KLABIN", situado na Rua Ernesto de Oliveira nº 400, no 9° subdistrito - VILA MARIANA, com a área total construída de 229,264m2, sendo 127,820m2 de área privativa, 101,444m2 nas áreas comuns, da qual 42,040m2 equivalentes a 02 (duas) vagas indeterminadas, com direito a guarda e estacionamento de 01 (um) veículo de passeio em cada vaga, com emprego de manobrista/garagista, 2,080m2 equivalentes a 01 (um) cômodo para depósito indeterminado, correspondendo-lhe a fração ideal de 1,0718% no terreno do condomínio.
Contribuinte nº 039.178.0051-9. Consta no site da Prefeitura de São Paulo/SP não há débitos inscritos na Dívida Ativa e não há débitos de IPTU para o exercício atual (16/10/2026).
Consta às fls.214 dos autos, que o imóvel foi integralmente quitado, cabendo apenas aos executados providenciar a lavratura da escritura de compra e venda.
Débito desta ação às fls.367 no valor de R$ 41.470,29 (setembro/2025).
Anúncio não diz quem pagaDébito desta ação às fls.367 no valor de R$ 41.470,29 (setembro/2025).
IPTU na prefeitura
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 14.643,00R$ 5.940/m² × 230 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 13.618,00 a R$ 15.522,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 5 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026 × 1.0718% (fração à venda) · confiança alta · à venda 1.0718% do imóvel
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 14.155,00.
O valor atual do leilão (R$ 677.633,33) é 4628% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 1.355.266,66+9155%
Pelo anúncioR$ 15.524,00+6%3 anúncios no prédio pedem R$ 12.591/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 19.102,00+30%Jardim Vila Mariana, de 120 a 150 m²: R$ 13.943/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências da mesma unidade no mesmo prédio.
10/10/2012
APARTAMENTO 42 E 2 VG
Apartamento
230 m²
R$ 940.000,00
R$ 4.087
R$ 1.729.870R$ 7.521/m²
29/05/2009
APARTAMENTO 42 E 2 VG
Apartamento
230 m²
R$ 350.000,00
R$ 1.522
R$ 1.297.097R$ 5.641/m²
16/02/2007
APARTAMENTO 42 E 2 VG
Apartamento
230 m²
R$ 320.000,00
R$ 1.391atípico
R$ 320.000R$ 1.391/m²
30/10/2006
APARTAMENTO 42 E 2 VG
Apartamento
230 m²
R$ 321.877,78
R$ 1.399atípico
R$ 321.878R$ 1.399/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 5.940/m² em 5 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 5.686 e R$ 6.007/m². Anúncios pedem R$ 12.591/m² (mediana de 3). Na mesma planta (127,82 m²), 21 vendas saem por R$ 6.397/m² hoje e 2 anúncios pedem R$ 13.579/m² (+112%).
Prédios parecidos construídos de 1987 a 2017, até 204 m, área parecida
referência
Mediana R$ 5.489/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 9 prédios, metade entre R$ 4.707 e R$ 5.875/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 11.755/m² (mediana de 17). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 677.633
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 33.882
ITBI São Paulo (3%)R$ 20.329
Escritura e registro≈ R$ 10.164
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em aberto (anúncio)R$ 41.470
O anúncio não diz quem paga; somado ao total por precaução.
TotalR$ 783.479
R$ 6.130/m² · sem IPTU, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 2.300
Mediana de 3 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 1.700 a R$ 2.327). Custo mensal até a venda, fora do total.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 14.643−R$ 768.836 (-5251%)
Avaliação do leiloeiroR$ 1.355.267R$ 571.788 (+42%)
AnúnciosR$ 15.524−R$ 767.955 (-4947%)
Média do bairro (ZAP)R$ 19.102−R$ 764.377 (-4002%)
