LOTE 11 – SÃO PAULO-SP – Bairro Jaçanã. APARTAMENTO na Rua José Buono, nº 302 (na matrícula consta Av. Paulo Lincoln do Valle Pontin, nº 261). Apto. 82 do tipo “B” no 8º andar do Bloco “B” ou “2”, do condomínio Residencial Portal do Jaçanã, com 01 vaga de garagem.
Área privativa 56,62m² (apto.) e área de 23,62m² (vaga).
Matrícula nº 198.123 do 15º RI local.
Vendedor: Virgo Companhia de Securitização.
Obs.: (i) Regularização e encargos perante os órgãos competentes de eventual divergência da área construída que vier a ser apurada no local, com a averbada na matrícula e lançada no Cadastro Municipal, correrão por conta do Comprador, sem direito a reembolso; (ii) Débitos de qualquer natureza, deverão ser apurados e pagos pelo arrematante, sem direito a reembolso; (iii) Consta ação em andamento – Ação Declaratória de Nulidade nº 4047544-96.2026.8.26.0100 em curso no TJSP e Agravo de Instrumento nº 4048588-62.2026.8.26.0000 em curso perante a 32ª Câmara de Direito Privado do TJSP, bem como Ação de Cobrança de Taxas Condominiais ajuizada por Condomínio Residencial Portal do Jaçanã contra o devedor - nº 1034610-37.2024.8.26.0001, que tramita na 4° vara cível, comarca de São Paulo; (iv) Ocupada. Desocupação por conta do comprador.
LANCE INICIAL: R$ 250.000,00. Valor condicionado a aprovação da COMITENTE/VENDEDORA para continuidade da arrematação.
Condições de pagamento: Pagamento somente à vista. * Vide condições completas no Edital do Leilão.
Dívidas
Informadas no anúncio
Outra dívidavalor não informado
Comprador pagaDébitos de qualquer natureza, deverão ser apurados e pagos pelo arrematante, sem direito a reembolso;
IPTU na prefeitura
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 272.476,00R$ 2.500/m² × 109 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 234.329,00 a R$ 299.724,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
2 vendas no prédio (R$ 2.772/m², peso 2), 13 anúncios no prédio (R$ 6.226/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 2.426/m², peso 13) e 20 vendas (área construída) em 7 prédios construídos de 1978 a 2008, até 874 m (R$ 2.920/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 271.351,00.
O valor atual do leilão (R$ 250.000,00) é 92% desse valor.
Avaliação do leiloeironão informada
Pelo anúncioR$ 317.286,00+16%13 anúncios no prédio pedem R$ 6.226/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 433.240,00+59%Jaçanã, até 60 m²: R$ 7.652/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
20/06/2025
APARTAMENTO 82 EVG
Apartamento(provável retomada pelo banco)
109 m²
R$ 302.000,00
R$ 2.771
R$ 315.881R$ 2.898/m²
08/07/2014
APARTAMENTO 82 EVG
Apartamento(outro tipo)
109 m²
R$ 95.728,56 (50%)
R$ 1.756
R$ 143.422R$ 2.631/m²
24/03/2010
APARTAMENTO 82 EVG
Apartamento
109 m²
R$ 150.000,00
R$ 1.376
R$ 467.750R$ 4.291/m²
Neste prédio
94% da estimativa
Mediana R$ 2.772/m² em 2 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 2.765 e R$ 2.779/m². Anúncios pedem R$ 6.226/m² (mediana de 13), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 250.000
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 12.500
ITBI São Paulo (3%)R$ 7.500
Escritura e registro≈ R$ 3.750
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 273.750
R$ 4.835/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 609
Mediana de 12 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 520 a R$ 748). Custo mensal até a venda, fora do total.
