São Paulo - SP. Bairro Vila Firmiano Pinto. Rua Lucinda Ferreira, n°173. Apto n°163 (16°Pav) do Ed. Moriah Ipiranga, c/ direito ao uso de uma vaga de garagem n°25 e o deposito n°34. Área priv. 80,03m²(apto) e 11,77m²(vaga e depósito). Matr. 260.664 do 14°RI Local. Obs: Ocupado. (AF).
Dívidas
Informadas no anúncio
O anúncio não menciona dívidas do imóvel.
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
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Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 1.100.037,00R$ 8.264/m² × 133,11 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 891.030,00 a R$ 1.221.041,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
12 anúncios no prédio (R$ 16.422/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 8.494/m², peso 12) e 20 vendas (área construída) em 5 prédios próximos, até 237 m (R$ 5.507/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 1.098.706,00.
O valor atual do leilão (R$ 908.674,08) é 83% desse valor.
Avaliação do leiloeironão informada
Pelo anúncioR$ 1.356.749,00+23%12 anúncios no prédio pedem R$ 16.422/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 1.037.034,00−6%Vila Firmiano Pinto, de 90 a 120 m²: R$ 11.297/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
27/07/2026
APARTAMENTO 163 VG25 DP34
Apartamento(provável retomada pelo banco)
—
R$ 1.046.639,45 (0.88%)
—
R$ 1.050.475
12/03/2025
APARTAMENTO 163
Apartamento
—
R$ 1.046.639,45 (0.88%)
—
R$ 1.105.773
Neste prédio
92% da estimativa
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses. Anúncios pedem R$ 16.422/m² (mediana de 12), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Prédios parecidos próximos, até 237 m, área parecida
8% da estimativa
Mediana R$ 5.507/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 5 prédios, metade entre R$ 4.629 e R$ 6.365/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 9.556/m² (mediana de 9).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 908.674
Comissão do leiloeiro (5%, anúncio)R$ 45.434
ITBI São Paulo (3%)R$ 27.260
Escritura e registro≈ R$ 13.630
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 994.998
R$ 10.839/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 1.074
Mediana de 12 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 700 a R$ 1.200). Custo mensal até a venda, fora do total.
