São Paulo/SP. Bairro Jardim Esther Yolanda. Rua Francisco Valente, 131. Apartamento 11 (1º pavimento) com direito ao um depósito n° DP01 e duas vagas de garagem. Condomínio Jardins de França. Áreas: privativa 87,42m² e fração ideal 1,5717%. Matrícula 220.502 do 18° RI local.
Observações: Constituição de condomínio pendente deaverbação no RI. Regularizações e encargos perante os órgãos competentes, correrão porconta do(a) comprador(a).
Ocupado (AF).
Dívidas
Informadas no anúncio
O anúncio não menciona dívidas do imóvel.
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
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Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 12.966,00R$ 4.209/m² × 196 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 11.799,00 a R$ 14.133,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 3 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 × 1.5717% (fração à venda) · confiança média · à venda 1.5717% do imóvel
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 12.033,00.
O valor atual do leilão (R$ 1.211.657,70) é 9345% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 1.211.657,70+9245%
Pelo anúncioR$ 11.362,00−12%4 anúncios no prédio pedem R$ 9.189/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPsem dados do bairro
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
28/07/2026
APARTAMENTO 11 E VG
Apartamento(provável retomada pelo banco)
196 m²
R$ 550.000,00
R$ 2.806
R$ 552.016R$ 2.816/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 4.209/m² em 3 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 3.641 e R$ 4.778/m². Anúncios pedem R$ 9.189/m² (mediana de 4). Na mesma planta (87,42 m²), 2 vendas saem por R$ 3.481/m² hoje e 1 anúncio pede R$ 8.621/m² (+148%).
Prédios parecidos construídos de 1998 a 2028, até 771 m, área parecida
referência
Mediana R$ 3.358/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 4 prédios, metade entre R$ 3.125 e R$ 4.583/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 7.173/m² (mediana de 9). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 1.211.658
Comissão do leiloeiro (5%, anúncio)R$ 60.583
ITBI São Paulo (3%)R$ 36.350
Escritura e registro≈ R$ 18.175
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 1.326.765
R$ 15.177/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 1.041
Mediana de 4 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 870 a R$ 1.100). Custo mensal até a venda, fora do total.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 12.966−R$ 1.313.799 (-10133%)
Avaliação do leiloeiroR$ 1.211.658−R$ 115.107 (-9%)
