São Paulo/SP. 26º Subdistrito. Bairro Vila Prudente. Rua Francesco Usper, 389. Condomínio Agripalma II. Apartamento 54-B. Áreas: privativa 40,56m² e fração ideal de 1,6667%. Matrícula 210.622 do 6º RI local.
Observações: Constituição de condomínio pendente de averbação no RI. Regularizações e
encargos perante os órgãos competentes, correrão por conta do(a) comprador(a).
Ocupado. (AF).
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 2.167,00R$ 2.889/m² × 45 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 1.864,00 a R$ 2.384,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
1 venda no prédio (R$ 2.371/m², peso 1), 1 anúncio no prédio (R$ 5.500/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 3.718/m², peso 1) e 20 vendas (área construída) em 12 prédios construídos de 1971 a 2001, até 277 m (R$ 2.577/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026 × 1.6667% (fração à venda) · confiança média · à venda 1.6667% do imóvel
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 2.105,00.
O valor atual do leilão (R$ 260.128,27) é 12004% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 275.370,66+12607%
Pelo anúnciopoucos anúncios comparáveis
Média do bairro no ZAPR$ 6.640,00+206%Vila Prudente, até 60 m²: R$ 9.822/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
06/08/2026
APARTAMENTO 54 B
Apartamento(provável retomada pelo banco)
45 m²
R$ 200.000,00
R$ 4.444
R$ 201.035R$ 4.467/m²
13/01/2015
APARTAMENTO 54 B
Apartamento
45 m²
R$ 155.000,00
R$ 3.444atípico
R$ 227.752R$ 5.061/m²
Neste prédio
67% da estimativa
Mediana R$ 2.371/m² em 1 venda de área parecida (24 meses), metade entre R$ 2.371 e R$ 2.371/m². Anúncios pedem R$ 5.500/m² (mediana de 1), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Prédios parecidos construídos de 1971 a 2001, até 277 m, área parecida
33% da estimativa
Mediana R$ 2.577/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 12 prédios, metade entre R$ 2.223 e R$ 4.184/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 4.545/m² (mediana de 1).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 260.128
Comissão do leiloeiro (5%, anúncio)R$ 13.006
ITBI São Paulo (3%)R$ 7.804
Escritura e registro≈ R$ 3.902
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 284.840
R$ 7.023/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 350
Pelo único anúncio deste prédio no ZAP de tamanho parecido que informa o condomínio. Custo mensal até a venda, fora do total.
