São Paulo/SP. 3º Subdistrito-Penha de França. Bairro Vila Ré. Avenida Hermilo Alves, 1.077. Casa 28. Condomínio Residencial Betaville Residence. Áreas: privativa 103,9400m² e fração ideal de 3,1896%. Matrícula 205.227 do 12º RI local.
Observações: Constituição decondomínio pendente de averbação no RI. Regularizações e encargos perante os órgãoscompetentes, ocorrerão por conta do(a) comprador(a). Ocupado. (AF).
Dívidas
Informadas no anúncio
O anúncio não menciona dívidas do imóvel.
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 13.669,00R$ 3.105/m² × 138 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 11.755,00 a R$ 15.036,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
2 vendas no prédio (R$ 2.955/m², peso 2), 2 anúncios no prédio (R$ 4.491/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 2.537/m², peso 2) e 20 vendas (área construída) em 19 prédios construídos de 2000 a 2030, até 950 m (R$ 4.544/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026 × 3.1896% (fração à venda) · confiança média · à venda 3.1896% do imóvel
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 13.440,00.
O valor atual do leilão (R$ 369.343,19) é 2702% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 435.947,00+3089%
Pelo anúnciopoucos anúncios comparáveis
Média do bairro no ZAPR$ 20.211,00+48%Vila Ré, de 90 a 120 m²: R$ 6.096/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
19/08/2026
CASA 28 E 2 VG
Casa(provável retomada pelo banco)
138 m²
R$ 435.947,00
R$ 3.159
R$ 438.203R$ 3.175/m²
31/10/2022
CASA 28 E 2 VG
Casa
138 m²
R$ 370.000,00
R$ 2.681
R$ 445.744R$ 3.230/m²
Neste prédio
80% da estimativa
Mediana R$ 2.955/m² em 2 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 2.888 e R$ 3.023/m². Anúncios pedem R$ 4.491/m² (mediana de 2), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 369.343
Comissão do leiloeiro (5%, anúncio)R$ 18.467
ITBI São Paulo (3%)R$ 11.080
Escritura e registro≈ R$ 5.540
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 404.431
R$ 3.891/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 295
Mediana de 2 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 290 a R$ 300). Custo mensal até a venda, fora do total.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 13.669−R$ 390.762 (-2859%)
Avaliação do leiloeiroR$ 435.947R$ 31.516 (+7%)
Média do bairro (ZAP)R$ 20.211−R$ 384.220 (-1901%)
