Apartamento n° 603, localizado no Condomínio do Edifício San Marino, situado na Rua José Juliano, n° 60, São Sebastião, Porto Alegre/RS, e Vaga de Garagem n° 3. Área privativa: 83,02m² (apto) e 25,83m² (vaga), Área total: 112,05m² (apto) e 32,60m² (vaga), melhor descritos nas matrículas nº 175.896 e 175.904 do Ofício de Registro de Imóveis da 4ª Zona de Porto Alegre/RS. Imóvel ocupado. Venda em caráter ad corpus e no estado de conservação em que se encontra. Desocupação por conta do adquirente, nos termos do art. 30 e parágrafo único, da lei 9.514/97. Consta Ação Declaratória, conforme processo nº 0233109-37.2015.8.21.0001. Dossiê: 27344
Dívidas
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Mercado
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Análise da matrícula
A matrícula não está disponível: o leiloeiro não publicou o documento neste anúncio, então não dá para analisá-la aqui. Ela é a nº 175.896, 175.904 e pode ser pedida ao cartório de registro de imóveis.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 531.005,00R$ 5.915/m² × 83,02 m²
Faixa provável: R$ 456.664,00 a R$ 584.106,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
1 venda no prédio (R$ 6.090/m², peso 1), 2 anúncios no prédio (R$ 7.012/m² pedidos × 0,80, como os anúncios se comparam ao ITBI em Porto Alegre: R$ 5.610/m², peso 2) e 20 vendas em 4 prédios construídos de 1998 a 2028, até 398 m (R$ 6.349/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap Porto Alegre até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 529.967,00.
+ Box 3 (mediana de 5 vendas de box na quadra)R$ 39.979,00
O valor atual do leilão (R$ 1.231.146,59) é 232% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 1.231.146,59+132%
Pelo anúncioR$ 456.071,00−14%5 anúncios nos prédios parecidos pedem R$ 6.104/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 665.194,00+25%São Sebastião, de 60 a 90 m²: R$ 8.012/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
06/10/2025
603
Apartamento(provável retomada pelo banco)
83.03 m²
R$ 566.000,00conjunto
R$ 6.817com box
R$ 565.233R$ 6.808/m²
06/10/2025
3
Vaga(provável retomada pelo banco)
25.84 m²
R$ 566.000,00conjunto
no conjunto
R$ 565.233
Neste prédio
75% da estimativa
Mediana R$ 6.090/m² em 1 venda de área parecida (24 meses), metade entre R$ 6.090 e R$ 6.090/m². Anúncios pedem R$ 7.012/m² (mediana de 2), que entram na estimativa no nível do ITBI. Na mesma planta (83,02 m²), 11 vendas saem por R$ 5.911/m² hoje e 2 anúncios pedem R$ 7.012/m² (+19%).
10/12/2025
302
3º
Apartamento
83.03 m²
R$ 505.566,67
R$ 6.089
R$ 505.639R$ 6.090/m²
06/10/2025
3
—
Vaga
25.84 m²
R$ 566.000,00conjunto
no conjunto
R$ 565.233
06/10/2025
603
6º
Apartamento
83.03 m²
R$ 566.000,00conjunto
R$ 6.817com box
R$ 565.233R$ 6.808/m²
09/09/2025
302
3º
Apartamento(repetida em seguida)
83.03 m²
R$ 480.000,00
R$ 5.781
R$ 481.841R$ 5.803/m²
09/09/2025
18
—
Vaga
22.08 m²
R$ 70.000,00
R$ 3.170
R$ 70.268R$ 3.182/m²
27/12/2022
503
5º
Apartamento
83.03 m²
R$ 215.000,00conjunto
—
R$ 246.499
27/12/2022
13
—
Vaga
24.25 m²
R$ 215.000,00conjunto
no conjunto
R$ 246.499
09/12/2022
303
3º
Apartamento
83.03 m²
R$ 480.000,00conjunto
R$ 5.781com box
R$ 550.324R$ 6.628/m²
09/12/2022
28
—
Vaga
21.05 m²
R$ 480.000,00conjunto
no conjunto
R$ 550.324
13/10/2022
5
—
Vaga
23.18 m²
R$ 70.000,00
R$ 3.020
R$ 80.688R$ 3.481/m²
13/10/2022
703
7º
Apartamento
83.03 m²
R$ 330.000,00
R$ 3.974
R$ 380.384R$ 4.581/m²
24/11/2021
202
2º
Apartamento
105.94 m²
R$ 530.000,00conjunto
R$ 5.003com box
R$ 624.645R$ 5.896/m²
24/11/2021
21
—
Vaga
21.39 m²
R$ 530.000,00conjunto
no conjunto
R$ 624.645
21/05/2021
604
6º
Apartamento
82.63 m²
R$ 430.000,00conjunto
R$ 5.204com box
R$ 521.822R$ 6.315/m²
21/05/2021
7
—
Vaga
22.49 m²
R$ 430.000,00conjunto
no conjunto
R$ 521.822
26/04/2021
501
5º
Apartamento
82.63 m²
R$ 380.000,00
R$ 4.599
R$ 463.302R$ 5.607/m²
01/04/2021
29
—
Vaga
25.62 m²
R$ 60.000,00
R$ 2.342
R$ 73.153R$ 2.855/m²
22/12/2020
402
4º
Apartamento
83.03 m²
R$ 400.000,00
R$ 4.818
R$ 495.704R$ 5.971/m²
21/12/2020
23
—
Vaga
23.58 m²
R$ 60.000,00
R$ 2.545
R$ 74.356R$ 3.154/m²
21/12/2020
11
—
Vaga
10.58 m²
R$ 40.000,00
R$ 3.781
R$ 49.570R$ 4.686/m²
18/12/2020
402
4º
Apartamento(repetida em seguida)
83.03 m²
R$ 400.000,00
R$ 4.818
R$ 495.704R$ 5.971/m²
18/12/2020
11
—
Vaga(repetida em seguida)
10.58 m²
R$ 40.000,00
R$ 3.781
R$ 49.570R$ 4.686/m²
18/12/2020
23
—
Vaga(repetida em seguida)
23.58 m²
R$ 60.000,00
R$ 2.545
R$ 74.356R$ 3.154/m²
09/11/2020
16
—
Vaga
24.73 m²
R$ 511.000,00conjunto
no conjunto
R$ 638.356
09/11/2020
14
—
Vaga
26.84 m²
R$ 511.000,00conjunto
no conjunto
R$ 638.356
09/11/2020
304
3º
Apartamento
82.63 m²
R$ 511.000,00conjunto
R$ 6.184com box
R$ 638.356R$ 7.725/m²
26/08/2020
15 ESPACO DE ESTACIONAMENTO 15. CONDOMINIO DO EDIFICIO SAN MARINO
—
Vaga
27.3 m²
R$ 60.000,00
R$ 2.198
R$ 75.167R$ 2.754/m²
26/08/2020
401 APARTAMENTO 401. CONDOMINIO DO EDIFICIO SAN MARINO
Prédios parecidos construídos de 1998 a 2028, até 398 m, área parecida
25% da estimativa
Mediana R$ 6.349/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 4 prédios, metade entre R$ 5.575 e R$ 7.050/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 6.104/m² (mediana de 5).
Vendas: Prefeitura de Porto Alegre, dados abertos do ITBI. Em Porto Alegre o valor é a base de cálculo do ITBI (o maior entre o preço declarado e a avaliação da prefeitura), não o preço de venda. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap Porto Alegre; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 1.231.147
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 61.557
ITBI Porto Alegre (3%)R$ 36.934
Escritura e registro≈ R$ 18.467
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 1.348.106
R$ 16.238/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 365
Mediana de 2 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 330 a R$ 400). Custo mensal até a venda, fora do total.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 531.005−R$ 817.101 (-154%)
Avaliação do leiloeiroR$ 1.231.147−R$ 116.959 (-10%)
AnúnciosR$ 456.071−R$ 892.035 (-196%)
Média do bairro (ZAP)R$ 665.194−R$ 682.912 (-103%)
