Endereço do Imóvel: Rua Conselheiro Crispiano, 398, Conjunto 601 Edificio Helio, Centro, São Paulo, SP, 01037909 Sala comercial, Sala comercial, Desocupado. Área(s): 132 m² de área construída. Matrícula(s): 28.587. Cartório: 5° CRI DE SAO PAULO. Inscrição da Prefeitura: 006.027.0295-1. Taxa de condomínio: R$ 3.006,00 IPTU anual: R$ 2.902,90 O imóvel possui 2 sala(s) A. DESOCUPADO B. OS DÉBITOS DE IPTU E CONDOMÍNIO SERÃO QUITADOS PELO VENDEDOR ATÉ A DATA DO LEILÃO. Condições de pagamento Dossiê: 02.23797 Valor Alvo: R$ 280.999,00
Dívidas
Informadas no anúncio
IPTU + Condomíniovalor não informado
Vendedor pagaOS DÉBITOS DE IPTU E CONDOMÍNIO SERÃO QUITADOS PELO VENDEDOR ATÉ A DATA DO LEILÃO.
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
A matrícula não está disponível: o leiloeiro não publicou o documento neste anúncio, então não dá para analisá-la aqui. Ela é a nº 28.587 e pode ser pedida ao cartório de registro de imóveis.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 261.558,00R$ 1.982/m² × 132 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 211.862,00 a R$ 290.329,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
1 anúncio no prédio (R$ 2.424/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 1.818/m², peso 1) e 20 vendas (área construída) em 11 prédios construídos de 1955 a 1985, até 358 m (R$ 2.145/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 255.948,00.
O valor atual do leilão (R$ 219.179,22) é 84% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 391.391,46+50%
Pelo anúncioR$ 342.692,00+31%17 anúncios nos prédios parecidos pedem R$ 2.885/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 1.065.779,00+307%Centro, de 120 a 150 m²: R$ 8.074/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
21/10/2024
CONJUNTO 601
Comercial(outro tipo)
132 m²
R$ 100.000,00
R$ 758atípico
R$ 104.702R$ 794/m²
19/11/2010
CONJUNTO 601
Comercial
132 m²
R$ 63.000,00
R$ 477
R$ 169.764R$ 1.285/m²
24/08/2006
CONJUNTO 601
Comercial(arrematação)
132 m²
R$ 52.235,00
R$ 396atípico
R$ 52.235R$ 396/m²
Neste prédio
50% da estimativa
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses. Anúncios pedem R$ 2.424/m² (mediana de 1), que entram na estimativa no nível do ITBI. Na mesma planta (132 m²), 9 vendas saem por R$ 1.285/m² hoje e 1 anúncio pede R$ 2.424/m² (+89%).
Prédios parecidos construídos de 1955 a 1985, até 358 m, área parecida
50% da estimativa
Mediana R$ 2.145/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 11 prédios, metade entre R$ 1.004 e R$ 2.375/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 2.885/m² (mediana de 17).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 219.179
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 10.959
ITBI São Paulo (3%)R$ 6.575
Escritura e registro≈ R$ 3.288
IPTU em abertopago pelo vendedor
Condomínio em abertopago pelo vendedor
TotalR$ 240.001
R$ 1.818/m² · inclui as dívidas conhecidas
Condomínio por mês≈ R$ 1.300
Pelo único anúncio deste prédio no ZAP de tamanho parecido que informa o condomínio. Custo mensal até a venda, fora do total.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 261.558R$ 21.557 (+8%)
Avaliação do leiloeiroR$ 391.391R$ 151.390 (+39%)
AnúnciosR$ 342.692R$ 102.691 (+30%)
Média do bairro (ZAP)R$ 1.065.779R$ 825.778 (+77%)
