Conjunto Médico n° 122, localizada no 12º andar do Edifício Centro Médico Sergipe, situado na Rua Sergipe, n° 441, Higienópolis, e box de garagem sob n° 4. Área privativa: 85,05m² (conjunto), 9,00m² (box), e Área total: 117,29m² (conjunto), 24,35m² (box). Matrícula 23.141 e 23.142 do 5° Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo/SP. Valor do Condomínio: R$ 2.659,00 IPTU: Sala 652,28 e vaga de garagem R$ 121,34. Imóvel composto por quatro salas, quatro banheiros, recepção e corredor amplos. Imóvel desocupado.
Dívidas
Informadas no anúncio
O anúncio não menciona dívidas do imóvel.
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
A matrícula não está disponível: o leiloeiro não publicou o documento neste anúncio, então não dá para analisá-la aqui. Ela é a nº 23.141, 23.142 e pode ser pedida ao cartório de registro de imóveis.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 553.507,00R$ 4.488/m² × 123,322 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 448.341,00 a R$ 614.393,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
5 anúncios no prédio (R$ 8.778/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 4.540/m², peso 5) e 20 vendas (área construída) em 12 prédios construídos de 1963 a 1993, até 810 m (R$ 4.228/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 551.534,00.
O lote tem 2 matrículas; 1 delas não entra nesta estimativa.
O valor atual do leilão (R$ 367.200,00) é 66% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 734.400,00+33%
Pelo anúncioR$ 671.895,00+21%5 anúncios no prédio pedem R$ 8.778/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 1.340.757,00+142%Higienópolis, de 60 a 90 m²: R$ 15.764/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
83% da estimativa
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses. Anúncios pedem R$ 8.778/m² (mediana de 5), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 367.200
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 18.360
ITBI São Paulo (3%)R$ 11.016
Escritura e registro≈ R$ 5.508
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 402.084
R$ 4.728/m² · sem IPTU, condomínio
Condomínio por mês≈ R$ 2.000
Mediana de 5 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 1.650 a R$ 2.875). Custo mensal até a venda, fora do total.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 553.507R$ 151.423 (+27%)
Avaliação do leiloeiroR$ 734.400R$ 332.316 (+45%)
AnúnciosR$ 671.895R$ 269.811 (+40%)
Média do bairro (ZAP)R$ 1.340.757R$ 938.673 (+70%)
