Apartamento n° 131, localizado no 13º Pavimento do Condomínio Villa Verti, com direito a 2 vagas de garagem. Rua Doutor João Vieira Neves, n° 378, Jardim Esmeralda, São Paulo/SP. Área privativa: 57,36m², Área total: 136,38m². Matrícula nº 186.890 do 18° Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo/SP. (I) Pendente de averbação dos leilões negativos, que será providenciado pelo vendedor sem prazo determinado. (II) Imóvel ocupado, desocupação por conta do arrematante.
Dívidas
Informadas no anúncio
O anúncio não menciona dívidas do imóvel.
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
A matrícula não está disponível: o leiloeiro não publicou o documento neste anúncio, então não dá para analisá-la aqui. Ela é a nº 186.890 e pode ser pedida ao cartório de registro de imóveis.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 430.180,00R$ 3.140/m² × 137 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 400.067,00 a R$ 455.991,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 7 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 424.700,00.
O valor atual do leilão (R$ 245.000,00) é 57% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 355.072,46−17%
Pelo anúncioR$ 326.952,00−24%17 anúncios no prédio pedem R$ 6.333/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 385.291,00−10%Jardim Esmeralda, até 60 m²: R$ 6.717/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
06/01/2025
APARTAMENTO 131 VG 2
Apartamento(provável retomada pelo banco)
137 m²
R$ 356.000,00
R$ 2.599
R$ 378.395R$ 2.762/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 3.140/m² em 7 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 3.018 e R$ 3.222/m². Anúncios pedem R$ 6.333/m² (mediana de 17). Na mesma planta (57,36 m²), 24 vendas saem por R$ 2.693/m² hoje e 1 anúncio pede R$ 7.719/m² (+187%).
Prédios parecidos construídos de 1992 a 2022, até 734 m, área parecida
referência
Mediana R$ 3.238/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 5 prédios, metade entre R$ 2.906 e R$ 3.575/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 4.911/m² (mediana de 5). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 245.000
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 12.250
ITBI São Paulo (3%)R$ 7.350
Escritura e registro≈ R$ 3.675
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 268.275
R$ 4.677/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 790
Mediana de 17 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 500 a R$ 970). Custo mensal até a venda, fora do total.
