Apartamento nº 11-A, localizado no 1º pavimento do Condomínio Caviúnas II, situado na Av. 2-G, nº 1220, integrante do Conjunto Habitacional Santa Etelvina VII, no Distrito de Guaianazes, com a área privativa de 42,37m², área comum de 6,05m², área total de 48,42m², e fração ideal no terreno de 54,5276m², ou 1,2500%. Av.3 - Para constar que a avenida 2-G se denomina atualmente rua Eduardo Sanchez. Imóvel objeto da matrícula nº 88.964 do 7º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo/SP. Imóvel ocupado. Desocupação pelo adquirente, nos termos do art. 30 e § único da lei 9.514/97.
Dívidas
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O anúncio não menciona dívidas do imóvel.
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Mercado
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Análise da matrícula
A matrícula não está disponível: o leiloeiro não publicou o documento neste anúncio, então não dá para analisá-la aqui. Ela é a nº 88.964 e pode ser pedida ao cartório de registro de imóveis.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 94.472,00R$ 1.928/m² × 49 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 81.246,00 a R$ 103.919,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
2 vendas no prédio (R$ 1.866/m², peso 2) e 20 vendas (área construída) em 14 prédios construídos de 1981 a 2011, até 247 m (R$ 2.052/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 90.634,00.
O valor atual do leilão (R$ 73.018,86) é 77% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 143.016,74+51%
Pelo anúnciopoucos anúncios comparáveis
Média do bairro no ZAPR$ 138.140,00+46%Cidade Tiradentes, até 60 m²: R$ 3.260/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
08/08/2026
APARTAMENTO 11A
Apartamento(provável retomada pelo banco)
49 m²
R$ 62.782,32
R$ 1.281
R$ 62.782R$ 1.281/m²
21/09/2009
APARTAMENTO 11A
Apartamento
49 m²
R$ 44.521,94
R$ 909
R$ 152.629R$ 3.116/m²
Neste prédio
67% da estimativa
Mediana R$ 1.866/m² em 2 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 1.701 e R$ 2.030/m².
Prédios parecidos construídos de 1981 a 2011, até 247 m, área parecida
33% da estimativa
Mediana R$ 2.052/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 14 prédios, metade entre R$ 1.675 e R$ 2.246/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 3.562/m² (mediana de 2).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
