Endereço do Imóvel: Rua Dr. James Ferraz Alvim, 330, Apto 42, Bloco Ii, Condominio Edificio Itapoama, Morumbi, São Paulo, SP, 05724020 Apartamento, Padrão, Ocupado. Área(s): 297 m² de área construída, 297 m² de área privativa, 226 m² de área comum. Matrícula(s): 9.023. Cartório: 18° CRI DE SÃO PAULO. Inscrição da Prefeitura: 171.179.0014-7. Taxa de condomínio: R$ 3.346,00 IPTU anual: R$ 12.003,60 a. OCUPADO b. FICARÃO A CARGO DO ARREMATANTE: TODAS AS PROVIDÊNCIAS, RISCOS, CUSTAS E DESPESAS NECESSÁRIAS À DESOCUPAÇÃO CONFORME CLAUSULA 4.12. DO EDITAL. c. OS DÉBITOS DE IPTU E CONDOMÍNIO SERÃO QUITADOS PELO VENDEDOR ATÉ A DATA DO LEILÃO. Condições de pagamento À vista ou Financiamento em até 420 meses. Dossiê: 02.23119 Valor Alvo: R$ 635.200,00
Dívidas
Informadas no anúncio
IPTU + Condomíniovalor não informado
Vendedor pagaOS DÉBITOS DE IPTU E CONDOMÍNIO SERÃO QUITADOS PELO VENDEDOR ATÉ A DATA DO LEILÃO.
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
A matrícula não está disponível: o leiloeiro não publicou o documento neste anúncio, então não dá para analisá-la aqui. Ela é a nº 9.023 e pode ser pedida ao cartório de registro de imóveis.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 889.670,00R$ 1.698/m² × 524 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 765.116,00 a R$ 978.637,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
2 vendas no prédio (R$ 1.705/m², peso 2), 4 anúncios no prédio (R$ 3.952/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 1.680/m², peso 4) e 20 vendas (área construída) em 11 prédios construídos de 1964 a 1994, até 688 m (R$ 1.755/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 874.998,00.
O valor atual do leilão (R$ 495.456,00) é 56% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 1.077.078,26+21%
Pelo anúncioR$ 1.056.471,00+19%4 anúncios no prédio pedem R$ 3.952/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 2.771.040,00+211%Morumbi, acima de 200 m²: R$ 9.330/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
07/10/2024
APARTAMENTO 42
Apartamento(provável retomada pelo banco)
524 m²
R$ 1.903.670,72
R$ 3.633atípico
R$ 2.051.234R$ 3.915/m²
19/01/2023
APARTAMENTO 42
Apartamento
524 m²
R$ 1.600.000,00
R$ 3.053atípico
R$ 1.899.600R$ 3.625/m²
Neste prédio
86% da estimativa
Mediana R$ 1.705/m² em 2 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 1.364 e R$ 2.046/m². Anúncios pedem R$ 3.952/m² (mediana de 4), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Prédios parecidos construídos de 1964 a 1994, até 688 m, área parecida
14% da estimativa
Mediana R$ 1.755/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 11 prédios, metade entre R$ 1.317 e R$ 2.252/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 5.043/m² (mediana de 18).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 495.456
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 24.773
ITBI São Paulo (3%)R$ 14.864
Escritura e registro≈ R$ 7.432
IPTU em abertopago pelo vendedor
Condomínio em abertopago pelo vendedor
TotalR$ 542.524
R$ 1.827/m² · sem desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 3.300
Mediana de 3 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 3.231 a R$ 3.346). Custo mensal até a venda, fora do total.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 889.670R$ 347.146 (+39%)
Avaliação do leiloeiroR$ 1.077.078R$ 534.554 (+50%)
AnúnciosR$ 1.056.471R$ 513.947 (+49%)
Média do bairro (ZAP)R$ 2.771.040R$ 2.228.516 (+80%)
