Casa (Unidade Autônoma nº 23), localizada no Condomínio Villa Franz Schubert, situado na Rua Luiz de França Junior, n° 201, Vila Nova Caledônia. Área privativa: 363,45m², Área total: 419,702m². Imóvel objeto da matrícula 305.589 do 11º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo/SP. Pendente de averbação dos leilões negativos, que será providenciado pelo vendedor sem prazo determinado. Imóvel ocupado, desocupação por conta do adquirente.
Dívidas
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O anúncio não menciona dívidas do imóvel.
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Mercado
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Análise da matrícula
A matrícula não está disponível: o leiloeiro não publicou o documento neste anúncio, então não dá para analisá-la aqui. Ela é a nº 305.589 e pode ser pedida ao cartório de registro de imóveis.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 2.841.070,00R$ 5.391/m² × 527,002 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 2.301.267,00 a R$ 3.153.588,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Sem vendas do mesmo tamanho no prédio: mediana de 9 vendas (área construída) em 8 prédios construídos de 1985 a 2015, até 848 m, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026 · confiança baixa
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 2.648.188,00.
O valor atual do leilão (R$ 1.800.000,00) é 63% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 2.647.058,82−7%
Pelo anúnciopoucos anúncios comparáveis
Média do bairro no ZAPR$ 2.502.709,00−12%Vila Nova Caledônia, acima de 200 m²: R$ 6.886/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
29/09/2025
CASA 23
Casa(provável retomada pelo banco)
271 m²
R$ 3.270.603,00
R$ 12.069atípico
R$ 3.389.702R$ 12.508/m²
03/12/2010
CASA 23
Casa
271 m²
R$ 218.000,00 (50%)
R$ 1.609
R$ 578.316R$ 4.268/m²
22/10/2008
CASA 23
Casa
271 m²
R$ 378.372,00
R$ 1.396
R$ 1.563.637R$ 5.769/m²
Neste prédio
referência
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses.
Prédios parecidos construídos de 1985 a 2015, até 848 m, área parecida
base da estimativa
Mediana R$ 5.391/m² nas 9 vendas mais próximas (24 meses) em 8 prédios, metade entre R$ 4.432 e R$ 6.003/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 4.578/m² (mediana de 1).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 1.800.000
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 90.000
ITBI São Paulo (3%)R$ 54.000
Escritura e registro≈ R$ 27.000
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 1.971.000
R$ 5.423/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 2.841.070R$ 870.070 (+31%)
Avaliação do leiloeiroR$ 2.647.059R$ 676.059 (+26%)
Média do bairro (ZAP)R$ 2.502.709R$ 531.709 (+21%)
