Conjunto Comercial n° 52, localizado no 5° andar do "Edifício Memorial Center", situado na rua Joaquim Manuel de Macedo n° 101, 35° Subdistrito, Barra Funda, possuindo a área Privativa de 34,00m2., a área comum de garagem de 8,40m2., que corresponde 01 vaga indeterminada; a área comum de 30,16m2., e a área total de 72,56m2., equivalente a uma fração ideal de 2,77778% no terreno e nas partes de propriedade e uso comum do condomínio. Cadastro Imobiliário Municipal n° 197.055.0062-1.
Ocupado
Matrícula nº 184.794 – 15º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo
Dívidas
Informadas no anúncio
O anúncio não menciona dívidas do imóvel.
IPTU na prefeitura
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
A matrícula não está disponível: o leiloeiro não publicou o documento neste anúncio, então não dá para analisá-la aqui. Ela é a nº 184.794 e pode ser pedida ao cartório de registro de imóveis.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 4.644,00R$ 2.290/m² × 73 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 4.226,00 a R$ 5.062,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 3 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026 × 2.77778% (fração à venda) · confiança média · à venda 2.77778% do imóvel
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 4.445,00.
O valor atual do leilão (R$ 190.000,00) é 4091% desse valor.
Avaliação do leiloeironão informada
Pelo anúncioR$ 7.810,00+68%10 anúncios nos prédios parecidos pedem R$ 9.189/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 11.550,00+149%Barra Funda, até 60 m²: R$ 12.229/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
19/05/2016
CONJUNTO 52 E 1 VG
Comercial(provável retomada pelo banco)
73 m²
R$ 194.700,00 (2.77%)
R$ 96.286atípico
R$ 195.967R$ 96.913/m²
19/05/2016
CONJUNTO 52 E 1 VG
Comercial(provável retomada pelo banco)
73 m²
R$ 768,75 (2.77%)
R$ 380atípico
R$ 774R$ 382/m²
21/03/2016
CONJUNTO 52 E 1 VG
Comercial(provável retomada pelo banco)
73 m²
R$ 204.634,00
R$ 2.803
R$ 207.268R$ 2.839/m²
26/05/2011
CONJUNTO 52 E 1 VG
Comercial
73 m²
R$ 166.000,00
R$ 2.274atípico
R$ 396.056R$ 5.425/m²
22/12/2008
CONJUNTO 52 E 1 VG
Comercial
73 m²
R$ 9.770,84 (16%)
R$ 837
R$ 39.075R$ 3.347/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 2.290/m² em 3 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 2.259 e R$ 2.459/m². Anúncios pedem R$ 5.714/m² (mediana de 1).
Prédios parecidos construídos de 1991 a 2021, até 165 m, área parecida
referência
Mediana R$ 3.082/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 2 prédios, metade entre R$ 2.581 e R$ 4.161/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 9.189/m² (mediana de 10). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 190.000
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 9.500
ITBI São Paulo (3%)R$ 5.700
Escritura e registro≈ R$ 2.850
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 208.050
R$ 6.119/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 800
Mediana de 2 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 800 a R$ 800). Custo mensal até a venda, fora do total.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 4.644−R$ 203.406 (-4380%)
AnúnciosR$ 7.810−R$ 200.240 (-2564%)
Média do bairro (ZAP)R$ 11.550−R$ 196.500 (-1701%)