Direitos sobre o Apartamento D-21, localizado no 2º pavimento do Bloco III do Edifício Maria Angélica, situado à Avenida Ordem e Progresso, nº 1.030, no 44º Subdistrito do Limão, antes 23º Subdistrito da Casa Verde, São Paulo/SP, contendo a área útil de 81,55 m², área comum de 64,07 m², nesta incluída uma vaga indeterminada na área coletiva de estacionamento, perfazendo a área total construída de 145,62 m², correspondendo-lhe a fração ideal no terreno de 70,40 m², ou seja, 1,1904%. Matrícula nº 10.571, do 8º CRI da Capital/SP. Contribuinte Municipal 074.364.0001-0 (a.m.). Avaliação: R$ 398.292,00 (setembro/2024). Avaliação atualizada: R$ 437.507,00 (agosto/2026). Ônus/restrições: (i) Referidos direitos decorrem da cessão de direitos (quitada - fls. 162 dos autos) decorrentes do compromisso de compra e venda registrado sob (R.02) da matrícula, firmado entre a titular do domínio Finadisa Companhia de Crédito Imobiliário e Júlio Ribeiro e sua esposa Vera Lúcia Benite Ribeiro; (ii) Constam dos autos (fls. 773/779) informações acerca do débito da taxa de condomínio no importe de R$ 499.586,16, sendo R$ 139.993,67 executado nestes autos e R$ 359.592,49, executado nos autos 0602376-29.2008.8.26.0001 (agosto/2025).
4ª Vara e Ofício Cível do Foro Regional de Santana/SP
Ação
Ação de cobrança
Exequente
Condomínio Edifício Maria Angélica
Executado
Pedro Primo Livolsi
Dívidas
Informadas no anúncio
CondomínioR$ 499.586em 08/2025
Anúncio não diz quem pagaConstam dos autos (fls. 773/779) informações acerca do débito da taxa de condomínio no importe de R$ 499.586,16, sendo R$ 139.993,67 executado nestes autos e R$ 359.592,49, executado nos autos 0602376-29.2008.8.26.0001 (agosto/2025).
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Mercado
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Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 422.853,00R$ 3.576/m² × 118,247 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 393.253,00 a R$ 448.224,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 5 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 399.322,00.
O valor atual do leilão (R$ 262.505,00) é 62% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 437.507,00+3%
Pelo anúnciopoucos anúncios comparáveis
Média do bairro no ZAPR$ 832.957,00+97%Casa Verde, de 60 a 90 m²: R$ 10.214/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 3.576/m² em 5 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 3.214 e R$ 3.766/m². Anúncios pedem R$ 5.061/m² (mediana de 1).
Prédios parecidos construídos de 1960 a 1990, até 526 m, área parecida
referência
Mediana R$ 3.838/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 9 prédios, metade entre R$ 3.181 e R$ 4.300/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 8.391/m² (mediana de 2). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 262.505
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 13.125
ITBI São Paulo (3%)R$ 7.875
Escritura e registro≈ R$ 3.938
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em aberto (anúncio)R$ 499.586
O anúncio não diz quem paga; somado ao total por precaução.
TotalR$ 787.029
R$ 9.651/m² · sem IPTU, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 740
Pelo único anúncio deste prédio no ZAP de tamanho parecido que informa o condomínio. Custo mensal até a venda, fora do total.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 422.853−R$ 364.176 (-86%)
Avaliação do leiloeiroR$ 437.507−R$ 349.522 (-80%)
