Direitos sobre apartamento n° 93, localizada no 9° pavimento do Bloco B, do empreendimento Neoconx Santa Catarina, situado na Rua Cidade de Bagdá, n° 961, no Jardim Anchieta, no 42° Subdistrito Jabaquara, São Paulo/SP, contendo a área privativa de 34,130 m² e área comum de 11,687 m² (8,255 m² coberta e 3,432 m² descoberta), com a área total de 45,817 m² (sendo 42,385 m² coberta), correspondendo-lhe um coeficiente de proporcionalidade de 0,003811 no terreno condominial. Matrícula nº 209.015, do 8° CRI da Capital/SP. Contribuinte municipal nº 091.226.0086-8 (a.m.) Avaliação: R$ 104.995,33 (setembro/2017). Ônus/restrições: Constam da matrícula do imóvel, em (Av.01), a alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, com valor de contrato em aberto de R$ 143.669,01 (novembro/2025); em (Av.02), a penhora dos presentes autos, cuja execução alcança o montante de R$ 7.698,51 (maio/2024).
6ª Vara e Ofício Cível do Foro Regional do Jabaquara/SP
Ação
execução de título extrajudicial
Exequente
condomínio neoconx santa catarina
Executado
renato de lima santos
Dívidas
Informadas no anúncio
Saldo da alienação fiduciáriaR$ 143.669em 11/2025
Anúncio não diz quem pagaConstam da matrícula do imóvel, em (Av.01), a alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, com valor de contrato em aberto de R$ 143.669,01 (novembro/2025);
CondomínioR$ 7.699em 05/2024
Anúncio não diz quem pagaem (Av.02), a penhora dos presentes autos, cuja execução alcança o montante de R$ 7.698,51 (maio/2024).
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Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 312.173,00R$ 6.308/m² × 49,489 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 290.321,00 a R$ 330.903,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 24 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026 · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 299.752,00.
O valor atual do leilão (R$ 132.675,00) é 43% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 165.843,00−47%
Pelo anúncioR$ 242.122,00−22%7 anúncios nos prédios parecidos pedem R$ 7.882/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPsem dados do bairro
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 6.308/m² em 24 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 5.340 e R$ 6.656/m².
Prédios parecidos construídos de 2008 a 2038, até 974 m, área parecida
referência
Mediana R$ 4.514/m² nas 6 vendas mais próximas (24 meses) em 3 prédios, metade entre R$ 3.055 e R$ 4.781/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 7.882/m² (mediana de 7). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 132.675
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 6.634
ITBI São Paulo (3%)R$ 3.980
Escritura e registro≈ R$ 1.990
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em aberto (anúncio)R$ 7.699
O anúncio não diz quem paga; somado ao total por precaução.
