Detalhes do Lote
Comitente:
TJMG - FÓRUM DE POÇOS DE CALDAS - 2º LEILÃO
Cidade:
São Paulo/SP
Endereço:
AVENIDA ANGÉLICA, 1683- APTO 51, EDIFÍCIO OSWALDO ARANHA
Matrícula:
25.193 DO 5º OFÍCIO DO C.R.I DE SÃO PAULO/SP
Descrição:
APARTAMENTO Nº 51, SITUADO À AVENIDA ANGÉLICA, Nº 1.683, 5º ANDAR OU 6º PAVIMENTO DO EDIFÍCIO OSWALDO ARANHA, BAIRRO HIGIENÓPOLIS, EM SÃO PAULO/SP, COM ÁREA ÚTIL DE 123,50 M2, CORRESPONDENDO-LHE A FRAÇÃO IDEAL DE 1/20 DO TERRENO E UM ESPAÇO NA GARAGEM DO EDIFÍCIO. DEMAIS MEDIDAS E CONFRONTAÇÕES DESCRITAS NA MATRÍCULA Nº 25.193 DO 5º OFÍCIO DO C.R.I DE SÃO PAULO/SP.
Processo:
0151752-58.2015.8.13.0518
Vara:
4ª VARA CÍVEL
Comarca:
POÇOS DE CALDAS/MG
Exequente:
MINAS SUL EMPREENDIMENTOS LTDA
Executado:
ILKA SANTIAGO DE CASTRO E OUTRO(S)
Localização do Imóvel
Endereço:
AVENIDA ANGÉLICA, 1683- APTO 51, EDIFÍCIO OSWALDO ARANHA
Cidade:
São Paulo / SP
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 1.452.298,00R$ 8.110/m² × 179,075 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 1.248.976,00 a R$ 1.597.528,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
2 vendas no prédio (R$ 8.448/m², peso 2) e 20 vendas (área construída) em 10 prédios construídos de 1950 a 1980, até 158 m (R$ 7.434/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 1.443.703,00.
O valor atual do leilão (R$ 1.092.400,00) é 75% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 1.365.500,00−6%
Pelo anúncioR$ 1.263.293,00−13%10 anúncios nos prédios parecidos pedem R$ 11.366/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 1.708.303,00+18%Higienópolis, de 120 a 150 m²: R$ 13.832/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
67% da estimativa
Mediana R$ 8.448/m² em 2 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 7.816 e R$ 9.080/m².
Prédios parecidos construídos de 1950 a 1980, até 158 m, área parecida
33% da estimativa
Mediana R$ 7.434/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 10 prédios, metade entre R$ 6.959 e R$ 8.006/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 11.366/m² (mediana de 10).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 1.092.400
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 54.620
ITBI São Paulo (3%)R$ 32.772
Escritura e registro≈ R$ 16.386
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 1.196.178
R$ 9.686/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 1.452.298R$ 256.120 (+18%)
Avaliação do leiloeiroR$ 1.365.500R$ 169.322 (+12%)
AnúnciosR$ 1.263.293R$ 67.115 (+5%)
Média do bairro (ZAP)R$ 1.708.303R$ 512.125 (+30%)
