Detalhes do Lote
Comitente:
5ª V. C. JABAQUARA
Cidade:
São Paulo/SP
Endereço:
Rua Embuaçu, 01
Matrícula:
190.747 do 14º CRI/SP
Descrição:
Apartamento nº 142, localizado no 13º pavimento ou 14º andar do Edifício Vitris ou Bloco B, integrante do Condomínio Terra Vitris, situado na Rua Emboaçu nº 01, na Saúde-21º Subdistrito, com as áreas: privativa de 141,041m² (inclusive depósito), comum de 127,303m² (incluindo vagas), perfazendo a área total construída de 268,344m², correspondendo-lhe a fração ideal no terreno de 1,2937%, cabendo-lhe o direito a um depósito e duas vagas para automóveis de passeio, em locais de uso indeterminado, sujeitas ao auxílio de manobrista na garagem situada nos 3º, 2º e 1º subsolos. Matrícula nº 190.747 do 14º CRI/SP. Contribuinte nº 042.040.0170-1.
OBSERVAÇÃO: Conforme Laudo de Avaliação (prova emprestada de unidade similar, fls. 440/514), o Condomínio Terra Vitris é formado por 2 torres semelhantes, com portaria 24 horas, jardim, espaço gourmet com churrasqueira e forno de pizza, salão de festas, salão de jogos, gás encanado, piscina adulto e infantil, piscina com raia aquecida, playground, academia e sauna e spa com área de massagem. Configuração original do apartamento: sala de estar e jantar, sacada com churrasqueira, três dormitórios (sendo 2 suítes), banheiro social, lavabo, cozinha e área e dependências (quarto e banheiro) de serviço. Ônus: Consta na Av.4 da citada matrícula, penhora exequenda.
AVALIAÇÃO: R$ 1.840.000,00 (junho/2025), que será atualizada até a data do leilão pela Tabela Prática do TJ/SP.
OBS: Conforme pesquisa realizada na Prefeitura Municipal de São Paulo/SP (17.09.2026) sobre o referido imóvel Constam Débitos de IPTU, no valor de R$ 12.051,50 e DÍVIDA ATIVA, no valor total de R$ 161.228,98, cujos valores deverão ser atualizados até a data do leilão.
Processo:
1016009-45.2022.8.26.0003
Acessar Processo
Vara:
5ª V. C. JABAQUARA
Comarca:
JABAQUARA
Exequente:
Condominio Edificio Terra Vitris
Executado:
Jose Edinilson de Gois
Localização do Imóvel
Endereço:
Rua Embuaçu, 01
- Vila Mariana
Cidade:
São Paulo / SP
-
CEP:
04118-080
Anúncio não diz quem pagaConstam Débitos de IPTU, no valor de R$ 12.051,50 e DÍVIDA ATIVA, no valor total de R$ 161.228,98, cujos valores deverão ser atualizados até a data do leilão.
TributosR$ 161.229em 17/09/2026
Anúncio não diz quem pagaConstam Débitos de IPTU, no valor de R$ 12.051,50 e DÍVIDA ATIVA, no valor total de R$ 161.228,98, cujos valores deverão ser atualizados até a data do leilão.
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Mercado
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Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 1.853.410,00R$ 6.890/m² × 269 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 1.723.671,00 a R$ 1.964.615,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 7 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026; 1 arrematação em leilão fica de fora · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 1.760.067,00.
O valor atual do leilão (R$ 970.100,20) é 52% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 1.940.200,40+5%
Pelo anúncioR$ 1.637.814,00−12%26 anúncios nos prédios parecidos pedem R$ 12.903/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 1.970.240,00+6%Vila Mariana, de 120 a 150 m²: R$ 13.969/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências da mesma unidade no mesmo prédio.
02/12/2010
APARTAMENTO 142 E 2VG
Apartamento
269 m²
R$ 492.929,75
R$ 1.832
R$ 1.307.657R$ 4.860/m²
02/12/2010
APARTAMENTO 142 E 2VG
Apartamento
269 m²
R$ 490.000,00
R$ 1.822
R$ 1.299.885R$ 4.833/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 6.890/m² em 7 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 6.772 e R$ 7.373/m²; 1 arrematação em leilão fica de fora.
Prédios parecidos construídos de 1993 a 2023, até 195 m, área parecida
referência
Mediana R$ 7.406/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 8 prédios, metade entre R$ 6.321 e R$ 8.625/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 12.903/m² (mediana de 26). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 970.100
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 48.505
ITBI São Paulo (3%)R$ 29.103
Carta de arrematação e registro≈ R$ 3.916
IPTU em aberto (anúncio)R$ 12.052
O anúncio não diz quem paga; somado ao total por precaução.
Condomínio em abertonão informado
Tributos (anúncio)R$ 161.229
O anúncio não diz quem paga; somado ao total por precaução.
TotalR$ 1.224.905
R$ 8.685/m² · sem condomínio, desocupação
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 1.853.410R$ 628.505 (+34%)
Avaliação do leiloeiroR$ 1.940.200R$ 715.296 (+37%)
AnúnciosR$ 1.637.814R$ 412.909 (+25%)
Média do bairro (ZAP)R$ 1.970.240R$ 745.335 (+38%)
