Número do Processo: 1010917-54.2020.8.26.0004
Apartamento no Condomínio Vila das Flores.
Rua Rubens de Souza Araújo, 346, Vila Mangalot.
Lote em Hastas Públicas
01 (um) Apartamento nº 141, localizado no 14º andar do "Edifício das Camélias", Bloco "B", integrante do "Condomínio Vila das Flores", situado à Rua Rubens de Souza Araújo, nº 346, no 31º Subdistrito Pirituba, contendo a área útil de 43,465 m2, a área comum (inclusive 01 (uma) vaga indeterminada na garagem) de 63,469 m2, a área total de 109,934 m2, correspondendo-lhe no terreno do condomínio, uma fração ideal de 0,466210%.
Matrícula nº 90.436 do 16º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo.
Inscrição Municipal 078.416.0169-7.
Matrícula do Imóvel
Havido por Durval Rodrigues da Silva Júnior (CPF 079.464.418-00) e Roselene Ribeiro Rodrigues (CPF 079.320.188-89), enquanto casados pelo regime da comunhão parcial de bens na vigência da lei 6515/77 (R. 07);
penhora oriunda desta Execução de Título Extrajudicial nº 1010917-54.2020.8.26.0004 (Av. 15);
indisponibilidade oriunda da Reclamação Trabalhista nº 1000460-60.2021.5.02.0710 da 10ª Vara do Trabalho de São Paulo - TRT da 2ª Região e promovida por Antonio Alessandro de Souza(CPF 184.641.728-77) (Av. 16);
indisponibilidade oriunda da Reclamação Trabalhista nº 1000655-84.2020.5.02.0385 da 05ª Vara do Trabalho de Osasco - TRT da 2ª Região e promovida por Fabiano Alves de Almeida Santos (CPF 323.431.588-43) (Av. 17);
indisponibilidade oriunda da Reclamação Trabalhista nº 1000609-95.2020.5.02.0385 da 05ª Vara do Trabalho de Osasco - TRT da 2ª Região e promovida por João Carlos Alves de Almeida (CPF 227.189.388-70) (Av. 18); e
indisponibilidade oriunda da Reclamação Trabalhista nº 1000594-35.2023.5.02.0385 da 58ª Vara do Trabalho de São Paulo - TRT da 2ª Região e promovida por Fabio Silva Araujo (CPF 318.233.958-30) (Av. 19).
Posse
Os executados permanecem no exercício da posse direta do imóvel.
Débitos de IPTU
Pesquisa feita em 22 de agosto de 2026 indicou que não há dívidas de IPTU inscritas para o imóvel. Imóvel sem valor a pagar para o IPTU de 2026.
Débitos de Condomínios
Dos autos há informação acerca de eventual passivo condominial sobre a unidade penhorada.
penhora oriunda desta Execução de Título Extrajudicial nº 1010917-54.2020.8.26.0004 (Av. 15);
Dívidas
Informadas no anúncio
Condomíniovalor não informado
Anúncio não diz quem pagaDos autos há informação acerca de eventual passivo condominial sobre a unidade penhorada.
IPTU na prefeitura
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 1.511,00R$ 2.946/m² × 110 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 1.405,00 a R$ 1.602,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 6 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 × 0.46621% (fração à venda) · confiança alta · à venda 0.46621% do imóvel
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 1.451,00.
O valor atual do leilão (R$ 235.586,68) é 15591% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 325.972,41+21473%
Pelo anúncioR$ 1.200,00−21%3 anúncios no prédio pedem R$ 6.580/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 1.515,00±0%Vila Mangalot, até 60 m²: R$ 7.476/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
18/06/2020
APARTAMENTO 141 E VG
Apartamento
110 m²
R$ 220.000,00
R$ 2.000
R$ 292.730R$ 2.661/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 2.946/m² em 6 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 2.874 e R$ 3.012/m². Anúncios pedem R$ 6.580/m² (mediana de 3).
Prédios parecidos construídos de 1978 a 2008, até 100 m, área parecida
referência
Mediana R$ 3.107/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 4 prédios, metade entre R$ 2.757 e R$ 4.641/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 6.889/m² (mediana de 9). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 235.587
Comissão do leiloeiro (5%, anúncio)R$ 11.779
ITBI São Paulo (3%)R$ 7.068
Escritura e registro≈ R$ 3.534
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 257.967
R$ 5.935/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 600
Mediana de 3 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 590 a R$ 621). Custo mensal até a venda, fora do total.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 1.511−R$ 256.456 (-16973%)
Avaliação do leiloeiroR$ 325.972R$ 68.005 (+21%)
AnúnciosR$ 1.200−R$ 256.767 (-21397%)
Média do bairro (ZAP)R$ 1.515−R$ 256.452 (-16928%)
