JudicialTribunal de Justiça do Estado de São Paulo

Apartamento no Vila Andrade

Rua Algemesi, 164, apto. 121 · Vila Andrade · São Paulo/SP

8 fotos

Resumo

Área privativa: 299.02 m²
Área total: 622.25 m²
Vagas: 4
Tipo: Apartamento
Ocupação: Não informada
Matrícula: 257.161
Inscrição IPTU: 301.052.0056-2

Descrição do leiloeiro

Edital Matrícula Laudo de avaliação

Débito: R$ 639.982,26, atualizado em 01/05/2026 referente a IPTU Débito: R$ 1.889.820,77, atualizado em 22/07/2026 referente a Condomínio DIREITOS DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR (quitados) - Apartamento nº 121 localizado no Edifício Tupanuyara, situado à Rua Algemesi nº 164, 29º Subdistrito Santo Amaro, São Paulo/SP, com a área útil de 299,02m², a área comum de divisão não proporcional de 96,00m² correspondente a 04 vagas de garagem, e a 01 depósito indeterminado, perfazendo a área total de 622,25m². Matrícula nº 257.161 do 11º CRI de São Paulo/SP. Contribuinte nº 301.052.0056-2. O imóvel possui 4 suítes, sendo uma master com closet, sacada, sala de TV, escritório, corredor de circulação, sala de estar e living com lareira e sacada, escritório, sala íntima, sala de jantar, cozinha, despensa, 2 dependências de empregada, banheiros, área de serviço, entrada social privativa e entrada de serviço; 4 vagas de garagem e 1 depósito.

Documentos do lote

CondomínioDébito Condominial

Dívidas

Informadas no anúncio

IPTUR$ 639.982em 01/05/2026
Anúncio não diz quem pagaDébito: R$ 639.982,26, atualizado em 01/05/2026 referente a IPTU
CondomínioR$ 1.889.821em 22/07/2026
Anúncio não diz quem pagaDébito: R$ 1.889.820,77, atualizado em 22/07/2026 referente a Condomínio

IPTU na prefeitura

Entre na sua conta para consultar os débitos de IPTU na prefeitura.

Mercado

Valor de mercado estimado

R$ 1.186.751,00R$ 2.737/m² × 433,579 m² (área construída)

Faixa provável: R$ 961.268,00 a R$ 1.317.294,00 (onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)

1 anúncio no prédio (R$ 5.000/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 2.586/m², peso 1) e 20 vendas (área construída) em 6 prédios construídos de 1977 a 2007, até 322 m (R$ 2.888/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 · confiança média

Com os valores do ITBI sem correção: R$ 1.167.890,00.

O valor atual do leilão (R$ 1.111.073,53) é 94% desse valor.

Avaliação do leiloeiroR$ 1.550.000,00+31%

Pelo anúncioR$ 1.650.892,00+39%5 anúncios nos prédios parecidos pedem R$ 6.134/m²; 10% a menos, como costuma fechar

Média do bairro no ZAPR$ 2.111.936,00+78%Vila Andrade, acima de 200 m²: R$ 7.063/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte

Neste prédio

50% da estimativa

Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses. Anúncios pedem R$ 5.000/m² (mediana de 1), que entram na estimativa no nível do ITBI.


01/10/2024	APARTAMENTO 91	—	Apartamento(arrematação)	623 m²	R$ 907.122,45	R$ 1.456	R$ 977.438R$ 1.569/m²
16/04/2021	APARTAMENTO 41	—	Apartamento	623 m²	R$ 450.000,00	R$ 722atípico	R$ 577.400R$ 926/m²
16/05/2019	APARTAMENTO 71	—	Apartamento	623 m²	R$ 600.000,00	R$ 963atípico	R$ 819.854R$ 1.316/m²
16/05/2019	APARTAMENTO 71	—	Apartamento(outro tipo)	623 m²	R$ 600.000,00	R$ 963atípico	R$ 819.854R$ 1.316/m²
20/12/2018	APARTAMENTO 41	—	Apartamento(outro tipo)	623 m²	R$ 1.552.323,00	R$ 2.492	R$ 2.145.826R$ 3.445/m²
28/06/2013	APARTAMENTO 91	—	Apartamento	623 m²	R$ 620.000,00	R$ 995	R$ 1.050.642R$ 1.686/m²
28/06/2013	APARTAMENTO 91	—	Apartamento(outro tipo)	623 m²	R$ 850.000,00	R$ 1.364	R$ 1.440.396R$ 2.311/m²
18/04/2011	APARTAMENTO 11	—	Apartamento	623 m²	R$ 650.000,00	R$ 1.043	R$ 1.583.240R$ 2.540/m²

Ver o prédio em Vendas registradas

Prédios parecidos construídos de 1977 a 2007, até 322 m, área parecida

50% da estimativa

Mediana R$ 2.888/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 6 prédios, metade entre R$ 2.283 e R$ 3.742/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 6.134/m² (mediana de 5).

Prédio	Distância	Vendas	Área típica	R$/m² hoje
R Germano Ulbrich, 101 (2003)	86 m	1	380 m²	R$ 3.077,00
R Nelson Gama de Oliveira, 57 (1995)	175 m	2	426 m²	R$ 2.798,00
R Jose Ramon Urtiza, 209 (2004)	176 m	7	345 m²	R$ 3.729,00
R Alcantarilla, 206 (1993)	189 m	6	414 m²	R$ 2.158,00
R Alcantarilla, 150 (1992)	247 m	2	341 m²	R$ 2.368,00
R Itapimirum, 367 (2007)	322 m	2	402 m²	R$ 5.996,00

Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.

Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.

Mercado

Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…

Análise da matrícula

Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.

A partir de · 2ª praçaR$ 1.111.074

−28%da avaliação

1ª praça15/10 · 14h: R$ 1.851.789
2ª praça05/11 · 14h: R$ 1.111.074
Avaliação: R$ 1.550.000
Lance atualconsultado em 09/10: Sem ofertas0 lances

Ver no leiloeiro

Leiloeiro: leilaoeletronico.com.brvisto em 09/10
Vendedor: Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo
Pagamento: Não informado

Custo total estimado

Lance mínimoR$ 1.111.074

Comissão do leiloeiro (5%, anúncio)R$ 55.554

ITBI São Paulo (3%)R$ 33.332

Escritura e registro≈ R$ 16.666

IPTU em aberto (anúncio)R$ 639.982

O anúncio não diz quem paga; somado ao total por precaução.

Condomínio em aberto (anúncio)R$ 1.889.821

O anúncio não diz quem paga; somado ao total por precaução.

TotalR$ 3.746.429

R$ 12.529/m² · sem desocupação

Margem sobre

Valor de mercadoR$ 1.186.751−R$ 2.559.678 (-216%)

Avaliação do leiloeiroR$ 1.550.000−R$ 2.196.429 (-142%)

AnúnciosR$ 1.650.892−R$ 2.095.537 (-127%)

Média do bairro (ZAP)R$ 2.111.936−R$ 1.634.493 (-77%)

Custo total estimado

Lance mínimoR$ 1.111.074

Comissão do leiloeiro (5%, anúncio)R$ 55.554

ITBI São Paulo (3%)R$ 33.332

Escritura e registro≈ R$ 16.666

IPTU em aberto (anúncio)R$ 639.982

O anúncio não diz quem paga; somado ao total por precaução.

Condomínio em aberto (anúncio)R$ 1.889.821

O anúncio não diz quem paga; somado ao total por precaução.

TotalR$ 3.746.429

R$ 12.529/m² · sem desocupação

Margem sobre

Avaliação do leiloeiroR$ 1.550.000−R$ 2.196.429 (-142%)

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