SÃO PAULO/SP – UNIDADE AUTÔNOMA: - SOBRELOJA, com entrada pelo nº 1340 da Rua Haddock Lobo, do EDIFÍCIO FERNÃO DIAS, nesta Capital no 34º Subdistrito (Cerqueira César), com a área construída de 401,85m², correspondendo-lhe no terreno a fração ideal de 4,8735%. O EDIFÍCIO FERNÃO DIAS, à Alameda Lorena nºs 1682, 1684, 1688, 1692 e 1696 (lojas), esquina da Rua Haddock Lobo nºs 1356 (entrada) e 1340 (sobreloja), acha-se construído em terreno com a área de 1.153,12m², mais ou menos, e descrito na instituição de condomínio registrada sob nº 124.500, Lº 8-E deste Cartório.
Matrícula nº 39.302 do 13º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo/SP. Contribuinte nº 014.002.0265-3.
OBS: (I) Desocupado. Lance Inicial Condicional: R$ 3.310.000,00.
Dívidas
Informadas no anúncio
O anúncio não menciona dívidas do imóvel.
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 322.396,00R$ 16.456/m² × 402 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 261.141,00 a R$ 357.860,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
1 anúncio no prédio (R$ 14.592/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 10.940/m², peso 1) e 8 vendas (área construída) em 7 prédios construídos de 1958 a 1988, até 893 m (R$ 21.972/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026 × 4.8735% (fração à venda) · confiança média · à venda 4.8735% do imóvel
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 318.419,00.
O valor atual do leilão (R$ 3.310.000,00) é 1027% desse valor.
Avaliação do leiloeironão informada
Pelo anúnciopoucos anúncios comparáveis
Média do bairro no ZAPR$ 439.412,00+36%Cerqueira César, acima de 200 m²: R$ 22.437/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
04/09/2023
SOBRE LOJA
Comercial(provável retomada pelo banco)
402 m²
R$ 3.310.000,00
R$ 8.234atípico
R$ 3.512.940R$ 8.739/m²
05/11/2020
SOBRE LOJA
Comercial
402 m²
R$ 3.750.000,00
R$ 9.328atípico
R$ 4.098.437R$ 10.195/m²
03/02/2017
SOBRE LOJA
Comercial(provável retomada pelo banco)
402 m²
R$ 3.801.699,32
R$ 9.457atípico
R$ 3.922.244R$ 9.757/m²
Neste prédio
50% da estimativa
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses. Anúncios pedem R$ 14.592/m² (mediana de 1), que entram na estimativa no nível do ITBI. Na mesma planta (401,85 m²), 3 vendas saem por R$ 9.757/m² hoje e 1 anúncio pede R$ 14.592/m² (+50%).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 3.310.000
Comissão do leiloeiro (5%, anúncio)R$ 165.500
ITBI São Paulo (3%)R$ 99.300
Escritura e registro≈ R$ 49.650
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 3.624.450
R$ 9.019/m² · sem IPTU, condomínio
Condomínio por mês≈ R$ 1.250
Pelo único anúncio deste prédio no ZAP de tamanho parecido que informa o condomínio. Custo mensal até a venda, fora do total.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 322.396−R$ 3.302.054 (-1024%)
Média do bairro (ZAP)R$ 439.412−R$ 3.185.038 (-725%)
