Endereço Completo
Avenida Jose Galante, 474, Apartamento 4 Torre 01 Do Edificio Castel Sardo, Morumbi, São Paulo, SP, CEP: 05642001
Características do Imóvel:
Descrição: Apartamento, Padrão, Ocupado, 4 vaga(s) de garagem. Área(s): 295,87 m2 de área construída, 295,87 m2 de área privativa, 189,22 m2 de área comum. Matrícula(s): 55.038. Cartório: 18 CRI SÃO PAULO. Inscrição da Prefeitura: 171.193.0124-0.
Tipo do Imóvel: Apartamento
Status da Ocupação: Ocupado
Aceita Visitação: Visitação indisponível
Dossiê: 02.24216
Área Privativa: 295.87 m2
Área Comum: 189.22 m2
Composição Interna/Vagas: Dormitórios: 3, Banheiros: 4, Vagas de Garagem: 4, Salas: 2, Cozinhas: 1, Copas: 2, Despensas: 1, Áreas de Serviço: 1, Varandas: 2, Dormitórios de Empregada: 1, Banheiros de Empregada: 1
Matrícula: 55.038
Cartório de Registro: 18 CRI SÃO PAULO
Inscrição na Prefeitura: 171.193.0124-0
IPTU Anual: R$ 13.360,38
Condomínio Mensal: R$ 3.750,04
Valor Avaliado: R$ 1.500.000,00
Valor Alvo: R$ 1.118.000,00
Venda Condicional: Valor de venda sob aprovação do vendedor
Considerações Importantes
A. OCUPADO B. FICARÃO A CARGO DO ARREMATANTE: TODAS AS PROVIDÊNCIAS, RISCOS, CUSTAS E DESPESAS NECESSÁRIAS À DESOCUPAÇÃO CONFORME CLAUSULA 4.12. DO EDITAL. C. OS DÉBITOS DE IPTU E CONDOMÍNIO SERÃO QUITADOS PELO VENDEDOR ATÉ A DATA DO LEILÃO.
Condições de Pagamento
À vista ou Financiamento em até 420 meses.
Deságio (%): 37
IPTU anual: R$ 13.360,38
Condomínio: R$ 3.750,04
Dívidas
Informadas no anúncio
IPTU + Condomíniovalor não informado
Vendedor pagaOS DÉBITOS DE IPTU E CONDOMÍNIO SERÃO QUITADOS PELO VENDEDOR ATÉ A DATA DO LEILÃO.
IPTU na prefeitura
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 1.003.352,00R$ 1.751/m² × 573 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 862.883,00 a R$ 1.103.687,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
1 venda no prédio (R$ 1.523/m², peso 1), 6 anúncios no prédio (R$ 4.473/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 1.732/m², peso 6) e 20 vendas (área construída) em 10 prédios construídos de 1970 a 2000, até 336 m (R$ 2.092/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 989.098,00.
O valor atual do leilão (R$ 950.300,00) é 95% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 1.508.412,70+50%
Pelo anúncioR$ 1.191.151,00+19%6 anúncios no prédio pedem R$ 4.473/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 2.760.497,00+175%Morumbi, acima de 200 m²: R$ 9.330/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
10/02/2025
APARTAMENTO 4
Apartamento(provável retomada pelo banco)
573 m²
R$ 1.441.901,44
R$ 2.516
R$ 1.526.669R$ 2.664/m²
06/03/2023
APARTAMENTO 4
Apartamento
573 m²
R$ 1.650.000,00
R$ 2.880atípico
R$ 1.944.042R$ 3.393/m²
19/12/2019
APARTAMENTO 4
Apartamento
573 m²
R$ 700.000,00
R$ 1.222
R$ 946.244R$ 1.652/m²
10/12/2010
APARTAMENTO 4
Apartamento
573 m²
R$ 650.000,00
R$ 1.134
R$ 1.715.461R$ 2.993/m²
Neste prédio
88% da estimativa
Mediana R$ 1.523/m² em 1 venda de área parecida (36 meses), metade entre R$ 1.523 e R$ 1.523/m². Anúncios pedem R$ 4.473/m² (mediana de 6), que entram na estimativa no nível do ITBI. Na mesma planta (295,87 m²), 19 vendas saem por R$ 2.305/m² hoje e 1 anúncio pede R$ 4.915/m² (+113%).
Prédios parecidos construídos de 1970 a 2000, até 336 m, área parecida
13% da estimativa
Mediana R$ 2.092/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 10 prédios, metade entre R$ 1.833 e R$ 2.222/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 5.253/m² (mediana de 2).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 950.300
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 47.515
ITBI São Paulo (3%)R$ 28.509
Escritura e registro≈ R$ 14.255
IPTU em abertopago pelo vendedor
Condomínio em abertopago pelo vendedor
TotalR$ 1.040.579
R$ 3.517/m² · sem desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 3.500
Mediana de 5 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 2.900 a R$ 4.796). Custo mensal até a venda, fora do total.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 1.003.352−R$ 37.227 (-4%)
Avaliação do leiloeiroR$ 1.508.413R$ 467.834 (+31%)
AnúnciosR$ 1.191.151R$ 150.573 (+13%)
Média do bairro (ZAP)R$ 2.760.497R$ 1.719.919 (+62%)
