O APARTAMENTO nº 21, localizado no 2º andar do EDIFÍCIO MANSÃO OLINDA, situado na rua Professor João Arruda, nº 304, no 19º Subdistrito - Perdizes, com a área real privativa de 106,95m2, área real comum de 63,905m2, área real total de 170,855m2, correspondendo-lhe no terreno uma fração ideal de 3,1661%. Contém 2 vagas de garagem, com a área real privativa de 10,20m2, área real comum de 26,487m2, área real total de 36,687m2 cada uma delas.
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Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos as 3 matrículas do lote e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
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Valor de mercado estimado
R$ 25.949,00R$ 5.285/m² × 155,078 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 23.614,00 a R$ 28.284,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 3 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 × 3.1661% (fração à venda) · confiança média · à venda 3.1661% do imóvel
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 24.692,00.
O valor atual do leilão (R$ 568.774,37) é 2192% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 947.957,29+3553%
Pelo anúncioR$ 27.404,00+6%6 anúncios no prédio pedem R$ 8.992/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 40.940,00+58%Perdizes, de 90 a 120 m²: R$ 12.090/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 5.285/m² em 3 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 4.507 e R$ 5.755/m². Anúncios pedem R$ 8.992/m² (mediana de 6).
Prédios parecidos construídos de 1967 a 1997, até 235 m, área parecida
referência
Mediana R$ 5.970/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 9 prédios, metade entre R$ 5.654 e R$ 6.813/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 9.524/m² (mediana de 23). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 568.774
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 28.439
ITBI São Paulo (3%)R$ 17.063
Escritura e registro≈ R$ 8.532
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 622.808
R$ 5.823/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 1.950
Mediana de 7 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 1.400 a R$ 2.240). Custo mensal até a venda, fora do total.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 25.949−R$ 596.859 (-2300%)
Avaliação do leiloeiroR$ 947.957R$ 325.149 (+34%)
AnúnciosR$ 27.404−R$ 595.404 (-2173%)
Média do bairro (ZAP)R$ 40.940−R$ 581.868 (-1421%)
