Apto do Edifício Liras de Gonzaga c/ aprox. 393m² de área privativa, 04 quartos, 06 banheiros, sala, copa, cozinha, área de serviço, varanda e 04 vagas de garagem. ÔNUS E MATRÍCULA: Vide edital de leilão. Localização. Rua Tomaz Gonzaga, nº 401, bairro Lourdes, Belo Horizonte – MG.
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
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Valor de mercado estimado
R$ 3.880.098,00R$ 8.228/m² × 471,6 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 3.336.884,00 a R$ 4.268.108,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
1 venda no prédio (R$ 8.429/m², peso 1), 1 anúncio no prédio (R$ 12.791/m² pedidos × 0,77, como os anúncios se comparam ao ITBI em Belo Horizonte: R$ 8.208/m², peso 1) e 20 vendas (área construída) em 9 prédios construídos de 1977 a 2007, até 215 m (R$ 8.046/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap Belo Horizonte até 09/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 3.731.230,00.
O valor atual do leilão (R$ 4.110.279,68) é 106% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 5.480.372,90+41%
Pelo anúnciopoucos anúncios comparáveis
Média do bairro no ZAPR$ 5.427.523,00+40%Lourdes, acima de 200 m²: R$ 13.810/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
67% da estimativa
Mediana R$ 8.429/m² em 1 venda de área parecida (24 meses), metade entre R$ 8.429 e R$ 8.429/m². Anúncios pedem R$ 12.791/m² (mediana de 1), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Em Belo Horizonte o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de Belo Horizonte, relatórios de ITBI. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap Belo Horizonte; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 4.110.280
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 205.514
ITBI Belo Horizonte (3%)R$ 123.308
Escritura e registro≈ R$ 61.654
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 4.500.756
R$ 11.452/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 2.720
Pelo único anúncio deste prédio no ZAP de tamanho parecido que informa o condomínio. Custo mensal até a venda, fora do total.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 3.880.098−R$ 620.658 (-16%)
Avaliação do leiloeiroR$ 5.480.373R$ 979.617 (+18%)
Média do bairro (ZAP)R$ 5.427.523R$ 926.767 (+17%)
