LOTE 229 Inicial: R$ 167.028,33 2ª Praça: R$ 126.234,94 Incremento: R$ 1.000,00 CATEGORIA: Imóveis Nº DO BEM: 522876732 RIO DE JANEIRO (RJ) Descrição: IMÓVEL DE MATRÍCULA 204 DO 12º REGISTRO DE IMÓVEIS DE RIO DE JANEIRO-RJ, ASSIM DESCRITO: Apartamento nº 403, com área privativa real total de 43,72m², melhor descrito(a) e caracterizado(a) na respectiva matrícula. Inscrição Imobiliária: 3295296-2 Localização: Av. Cesário de Melo, 9.075, AP. 403, BL 01, Viva Mais Campo Grande, Cosmos, Rio de Janeiro-RJ, CEP 23058-001 Obs.1: Nos termos do § 7º do artigo 26 da Lei nº 9.514/97, encontra-se averbada, na matrícula do imóvel, a consolidação da propriedade em nome do fiduciário. Obs.2: O imóvel encontra-se ocupado por terceiros, e as providências para regularização e desocupação, bem como as eventuais despesas decorrentes, serão de inteira responsabilidade do adquirente. Lance mínimo para arrematação em 1º leilão: R$ 167.028,33 (cento e sessenta e sete mil e vinte e oito reais e trinta e três centavos) Lance mínimo para arrematação em 2º leilão: R$ 126.234,94 (cento e vinte e seis mil, duzentos e trinta e quatro reais e noventa e quatro centavos)
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 105.405,00R$ 2.411/m² × 43,72 m²
Faixa provável: R$ 85.378,00 a R$ 117.000,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
4 anúncios no prédio (R$ 3.097/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI no Rio de Janeiro: R$ 2.322/m², peso 4) e 20 vendas em 1 prédio próximos, até 132 m (R$ 2.765/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap Rio de Janeiro até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 103.533,00.
O valor atual do leilão (R$ 126.234,94) é 120% desse valor.
Avaliação do leiloeironão informada
Pelo anúncioR$ 121.841,00+16%4 anúncios no prédio pedem R$ 3.097/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 134.188,00+27%Cosmos, até 60 m²: R$ 3.069/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
80% da estimativa
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses. Anúncios pedem R$ 3.097/m² (mediana de 4), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Vendas: Prefeitura do Rio de Janeiro, transações de ITBI. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap Rio de Janeiro; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 126.235
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 6.312
ITBI Rio de Janeiro (3%)R$ 3.787
Escritura e registro≈ R$ 1.894
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 138.227
R$ 3.162/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 305
Mediana de 2 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 260 a R$ 350). Custo mensal até a venda, fora do total.
