Apartamento no "Living Concept Panamby" - Vila Andrade - São Paulo/SP
APARTAMENTO de nº 1.414, localizado no 14º pavimento do empreendimento denominado "LIVING CONCEPT PANAMBY", situado à Avenida Alberto Augusto Alves, nº 320, bairro Vila Andrade, 29º Subdistrito – Santo Amaro, constituído de área privativa de 38,500 m², área comum de 45,560 m², sendo 30,349 m² de área comum coberta e 15,211 m² de área comum descoberta, perfazendo a área total de 84,060 m², com direito a 01 vaga indeterminada coberta ou descoberta na garagem do condomínio, sujeita a manobrista/garagista, correspondendo a cada um deles a fração ideal de 0,004887 no terreno do condomínio. Imóvel objeto da Matrícula nº 488.533 do 11º Registro de Imóveis de São Paulo/SP.
Inscrição Municipal: 301.054.3592-6.
Obs: Ocupado. Desocupação por conta do adquirente, nos termos do art. 30 da lei 9.514/97.
2° Leilão | Terça-feira, dia 20 de Outubro de 2026 às 14:00 horas | Lance Inicial R$ 478.492,60
Dívidas
Informadas no anúncio
O anúncio não menciona dívidas do imóvel.
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 378.288,00R$ 5.112/m² × 74 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 351.808,00 a R$ 400.985,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 13 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026; 1 arrematação em leilão fica de fora · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 358.086,00.
O valor atual do leilão (R$ 420.000,00) é 111% desse valor.
Avaliação do leiloeironão informada
Pelo anúncioR$ 419.447,00+11%10 anúncios no prédio pedem R$ 12.105/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 361.142,00−5%Vila Andrade, até 60 m²: R$ 9.380/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
13/05/2026
APARTAMENTO 1414
Apartamento(provável retomada pelo banco)
74 m²
R$ 387.000,00
R$ 5.230
R$ 390.143R$ 5.272/m²
05/01/2023
APARTAMENTO 1414
Apartamento
—
R$ 387.000,00 (0.01%)
—
R$ 459.466
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 5.112/m² em 13 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 4.215 e R$ 5.538/m²; 1 arrematação em leilão fica de fora. Anúncios pedem R$ 12.106/m² (mediana de 10). Na mesma planta (38,5 m²), 9 vendas saem por R$ 5.272/m² hoje e 7 anúncios pedem R$ 12.395/m² (+135%).
Prédios parecidos construídos de 2007 a 2037, até 391 m, área parecida
referência
Mediana R$ 4.201/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 3 prédios, metade entre R$ 3.589 e R$ 4.742/m². O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 420.000
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 21.000
ITBI São Paulo (3%)R$ 12.600
Escritura e registro≈ R$ 6.300
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 459.900
R$ 11.945/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 515
Mediana de 8 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 40 a R$ 650). Custo mensal até a venda, fora do total.
