Faixa provável: R$ 154.750 a R$ 185.360(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 3 vendas no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap Rio de Janeiro até 09/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 166.230.
O valor atual do leilão (R$ 85.132) é 50% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 169.500±0%
Pelo anúncioR$ 160.223−6%3 anúncios no prédio pedem R$ 3.748/m²; 5% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 267.660+57%Todos os Santos, até 60 m²: R$ 5.948/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências da mesma unidade no mesmo prédio.
11/2023
APARTAMENTO 401 BLOCO 7
Apartamento(provável retomada pelo banco)
45 m²
R$ 179.951
R$ 3.999
R$ 203.619R$ 4.525/m²
02/2013
APARTAMENTO 401 BLOCO 7
Apartamento
45 m²
R$ 150.000
R$ 3.333
R$ 192.484R$ 4.277/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 3.779/m² em 3 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 3.570 e R$ 4.089/m². Anúncios pedem R$ 3.748/m² (mediana de 3). Na mesma planta (45 m²), 25 vendas saem por R$ 4.332/m² hoje e 1 anúncio pede R$ 2.067/m² (−52%).
Prédios parecidos próximos, até 74 m, área parecida
referência
Mediana R$ 3.499/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 1 prédio, metade entre R$ 3.424 e R$ 3.658/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 4.300/m² (mediana de 5). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Vendas: Prefeitura do Rio de Janeiro, transações de ITBI. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap Rio de Janeiro; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 85.132
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão (não há: venda sem leiloeiro)R$ 0
Percentual sobre o lance, pago ao leiloeiro além do lance.
ITBI Rio de Janeiro (3%)R$ 2.554
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 1.364/1988, arts. 14-19, red. Lei 5.740/2014 e Lei 6.250/2017 (3% desde 01/01/2018).
Escritura e registro≈ R$ 5.662
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + ISS da escritura + Certidão da matrícula após o registro + Prenotação e sua certidão + Comunicações (4) + Busca no banco de indisponibilidades + Selo de fiscalização (certidões) + Selo de fiscalização + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos RJ 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertoaté R$ 16.950
O anúncio limita a parte do comprador a este valor; o restante fica com o vendedor. Não entra no total enquanto a dívida não é conhecida.
TotalR$ 93.349
R$ 2.074/m² · sem IPTU, condomínio
Condomínio por mês≈ R$ 450
Mediana de 2 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 400 a R$ 499). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 16.950 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 16.950; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 170.055
Total R$ 76.706 abaixo (45% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto; onde a prefeitura não publica o ITBI, só pelos anúncios. Detalhes na seção “Mercado”.
Avaliação do leiloeiroR$ 169.500
Total R$ 76.151 abaixo (45% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
AnúnciosR$ 160.223
Total R$ 66.874 abaixo (42% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.
Média do bairro (ZAP)R$ 267.660
Total R$ 174.311 abaixo (65% do valor)Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.
