Apartamento, 0.00 de área total, 44.83 de área privativa, 0.00 de área do terreno, 2 qto(s), a.serv, WC, 1 sala(s), cozinha, 1 vaga(s) de garagem. 2 Quartos, 1 Vaga na Garagem, Área de Serviço, Wc, Sala, Cozinha.
Dívidas
IPTU na prefeitura
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Faixa provável: R$ 95.778,00 a R$ 131.251,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
14 anúncios no prédio (R$ 3.352/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI no Rio de Janeiro: R$ 2.514/m², peso 14) e 20 vendas em 1 prédio próximos, até 387 m (R$ 4.368/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap Rio de Janeiro até 09/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 117.718,00.
O valor atual do leilão (R$ 80.486,52) é 68% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 154.000,00+30%
Pelo anúncioR$ 135.254,00+14%14 anúncios no prédio pedem R$ 3.352/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 141.050,00+19%Santa Cruz, até 60 m²: R$ 3.146/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
93% da estimativa
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses. Anúncios pedem R$ 3.352/m² (mediana de 14), que entram na estimativa no nível do ITBI. Na mesma planta (44,83 m²), 38 vendas saem por R$ 3.604/m² hoje e 3 anúncios pedem R$ 3.444/m² (−4%).
Vendas: Prefeitura do Rio de Janeiro, transações de ITBI. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap Rio de Janeiro; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 80.487
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (venda direta, sem leiloeiro)R$ 0
Percentual sobre o lance, pago ao leiloeiro além do lance.
ITBI Rio de Janeiro (3%)R$ 2.415
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 1.364/1988, arts. 14-19, red. Lei 5.740/2014 e Lei 6.250/2017 (3% desde 01/01/2018).
Escritura e registro≈ R$ 3.459
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + ISS da escritura + Certidão da matrícula após o registro + Prenotação e sua certidão + Comunicações (4) + Busca no banco de indisponibilidades + Selo de fiscalização (certidões) + Selo de fiscalização + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos RJ 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertoaté R$ 15.400
O anúncio limita a parte do comprador a este valor; o restante fica com o vendedor. Não entra no total enquanto a dívida não é conhecida.
TotalR$ 86.360
R$ 1.926/m² · sem IPTU, condomínio
Condomínio por mês≈ R$ 370
Mediana de 10 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 230 a R$ 415). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 15.400 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 15.400; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 118.244
Total R$ 31.884 abaixo (27% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
Avaliação do leiloeiroR$ 154.000
Total R$ 67.640 abaixo (44% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
AnúnciosR$ 135.254
Total R$ 48.894 abaixo (36% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.
Média do bairro (ZAP)R$ 141.050
Total R$ 54.690 abaixo (39% do valor)Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.