Apartamento, 62.58 de área total, 40.69 de área privativa, 0.00 de área do terreno, 2 qto(s), a.serv, WC, 1 sala(s), cozinha, 1 vaga(s) de garagem. 2 Quartos, 1 Vaga na Garagem, Área de Serviço, Wc, Sala, Cozinha.
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Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
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Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 276.633,00R$ 4.391/m² × 63 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 257.269,00 a R$ 293.231,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 23 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026; 1 arrematação em leilão fica de fora · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 262.017,00.
O valor atual do leilão (R$ 170.832,96) é 62% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 279.000,00+1%
Pelo anúncioR$ 263.493,00−5%13 anúncios no prédio pedem R$ 7.195/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 338.286,00+22%Vila Ema, até 60 m²: R$ 8.314/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
12/05/2026
APARTAMENTO 161 T 1
Apartamento(provável retomada pelo banco)
63 m²
R$ 230.435,67
R$ 3.658
R$ 233.509R$ 3.707/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 4.391/m² em 23 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 3.969 e R$ 4.437/m²; 1 arrematação em leilão fica de fora. Anúncios pedem R$ 7.195/m² (mediana de 13). Na mesma planta (40,69 m²), 66 vendas saem por R$ 4.402/m² hoje e 4 anúncios pedem R$ 7.000/m² (+59%).
Prédios parecidos construídos de 2004 a 2034, até 125 m, área parecida
referência
Mediana R$ 4.447/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 1 prédio, metade entre R$ 4.060 e R$ 4.673/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 7.984/m² (mediana de 13). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 170.833
Comissão do leiloeiro (5%, edital)R$ 8.542
ITBI São Paulo (3%)R$ 5.125
Escritura e registro≈ R$ 2.562
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertoaté R$ 27.900
TotalR$ 187.062
R$ 4.597/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 550
Mediana de 13 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 350 a R$ 688). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 27.900 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 27.900; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
