Apartamento, 75.68 de área total, 40.84 de área privativa, 0.00 de área do terreno, 2 qto(s), a.serv, WC, 1 sala(s), cozinha. 2 Quartos, Área de Serviço, Wc, Sala, Cozinha. Imóvel desocupado.
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Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
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Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 272.156,00R$ 3.581/m² × 76 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 253.105,00 a R$ 288.485,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 11 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026; 1 arrematação em leilão fica de fora · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 254.980,00.
O valor atual do leilão (R$ 168.383,74) é 62% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 275.000,00+1%
Pelo anúncioR$ 284.859,00+5%7 anúncios no prédio pedem R$ 7.750/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 452.802,00+66%Saúde, até 60 m²: R$ 11.087/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
07/05/2026
APARTAMENTO 169 TORRE 2
Apartamento(provável retomada pelo banco)
76 m²
R$ 232.665,69
R$ 3.061
R$ 234.555R$ 3.086/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 3.581/m² em 11 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 2.658 e R$ 4.257/m²; 1 arrematação em leilão fica de fora. Anúncios pedem R$ 7.750/m² (mediana de 7). Na mesma planta (40,84 m²), 5 vendas saem por R$ 3.104/m² hoje e 2 anúncios pedem R$ 6.585/m² (+112%).
Prédios parecidos construídos de 2006 a 2036, até 18 m, área parecida
referência
Mediana R$ 3.933/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 1 prédio, metade entre R$ 3.642 e R$ 4.267/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 6.588/m² (mediana de 4). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 168.384
Comissão do leiloeiro (5%, edital)R$ 8.419
ITBI São Paulo (3%)R$ 5.052
Escritura e registro≈ R$ 2.526
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertoaté R$ 27.500
TotalR$ 184.380
R$ 4.515/m² · sem IPTU, condomínio
Condomínio por mês≈ R$ 462
Mediana de 6 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 240 a R$ 550). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 27.500 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 27.500; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
