Faixa provável: R$ 150.957,00 a R$ 172.058,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 75 vendas no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap Rio de Janeiro até 09/2026 · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 151.946,00.
O valor atual do leilão (R$ 54.454,59) é 34% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 131.400,00−19%
Pelo anúnciopoucos anúncios comparáveis
Média do bairro no ZAPR$ 122.362,00−25%Pavuna, até 60 m²: R$ 2.984/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências da mesma unidade no mesmo prédio.
02/2025
APARTAMENTO 508 BLOCO 3
Apartamento(provável retomada pelo banco)
41 m²
R$ 150.185,77
R$ 3.663
R$ 163.520R$ 3.988/m²
Neste condomínio (mesmo número)
base da estimativa
Mediana R$ 3.959/m² em 75 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 3.914 e R$ 4.369/m². Anúncios pedem R$ 1.412/m² (mediana de 1). Na mesma planta (41 m²), 97 vendas saem por R$ 4.097/m² hoje e 1 anúncio pede R$ 1.412/m² (−66%).
Prédios parecidos próximos, até 967 m, área parecida
referência
Mediana R$ 3.749/m² nas 16 vendas mais próximas (24 meses) em 3 prédios, metade entre R$ 3.321 e R$ 4.324/m². O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Vendas: Prefeitura do Rio de Janeiro, transações de ITBI. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap Rio de Janeiro; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 54.455
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (venda direta, sem leiloeiro)R$ 0
Percentual sobre o lance, pago ao leiloeiro além do lance.
ITBI Rio de Janeiro (3%)R$ 1.634
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 1.364/1988, arts. 14-19, red. Lei 5.740/2014 e Lei 6.250/2017 (3% desde 01/01/2018).
Escritura e registro≈ R$ 2.933
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + ISS da escritura + Certidão da matrícula após o registro + Prenotação e sua certidão + Comunicações (4) + Busca no banco de indisponibilidades + Selo de fiscalização (certidões) + Selo de fiscalização + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos RJ 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertoaté R$ 13.140
O anúncio limita a parte do comprador a este valor; o restante fica com o vendedor. Não entra no total enquanto a dívida não é conhecida.
TotalR$ 59.021
R$ 1.440/m² · sem IPTU, condomínio
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 13.140 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 13.140; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 162.319
Total R$ 103.298 abaixo (64% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
Avaliação do leiloeiroR$ 131.400
Total R$ 72.379 abaixo (55% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
Média do bairro (ZAP)R$ 122.362
Total R$ 63.341 abaixo (52% do valor)Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.
