Faixa provável: R$ 147.755,00 a R$ 168.409,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 26 vendas no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap Rio de Janeiro até 09/2026 · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 148.660,00.
O valor atual do leilão (R$ 54.114,74) é 34% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 142.000,00−11%
Pelo anúncioR$ 119.358,00−25%4 anúncios no prédio pedem R$ 3.271/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 127.553,00−20%Santa Cruz, até 60 m²: R$ 3.146/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências da mesma unidade no mesmo prédio.
10/2024
APARTAMENTO 404 BLOCO 7
Apartamento(provável retomada pelo banco)
40 m²
R$ 145.428,50
R$ 3.636
R$ 160.464R$ 4.012/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 3.919/m² em 26 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 3.883 e R$ 4.004/m². Anúncios pedem R$ 3.272/m² (mediana de 4). Na mesma planta (40,54 m²), 5 vendas saem por R$ 3.958/m² hoje e 1 anúncio pede R$ 3.293/m² (−17%).
Vendas: Prefeitura do Rio de Janeiro, transações de ITBI. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap Rio de Janeiro; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 54.115
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (venda direta, sem leiloeiro)R$ 0
Percentual sobre o lance, pago ao leiloeiro além do lance.
ITBI Rio de Janeiro (3%)R$ 1.623
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 1.364/1988, arts. 14-19, red. Lei 5.740/2014 e Lei 6.250/2017 (3% desde 01/01/2018).
Escritura e registro≈ R$ 2.933
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + ISS da escritura + Certidão da matrícula após o registro + Prenotação e sua certidão + Comunicações (4) + Busca no banco de indisponibilidades + Selo de fiscalização (certidões) + Selo de fiscalização + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos RJ 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertoaté R$ 14.200
O anúncio limita a parte do comprador a este valor; o restante fica com o vendedor. Não entra no total enquanto a dívida não é conhecida.
TotalR$ 58.671
R$ 1.447/m² · sem IPTU, condomínio
Condomínio por mês≈ R$ 350
Mediana de 3 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 250 a R$ 350). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 14.200 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 14.200; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 158.876
Total R$ 100.205 abaixo (63% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
Avaliação do leiloeiroR$ 142.000
Total R$ 83.329 abaixo (59% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
AnúnciosR$ 119.358
Total R$ 60.687 abaixo (51% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.
Média do bairro (ZAP)R$ 127.553
Total R$ 68.882 abaixo (54% do valor)Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.
